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打破18年周期率后,中国楼市将在高位运行!

发布时间:2018-07-11 来源:mrchy.com 编辑:顶牛股

由于“8”的谐音是“发”,导致人们普遍钟情于8。然而,逢8的年份似乎并不友好,比如最近一次的2008年,由美国次贷危机发端,最终引发波及全世界的经济危机。如今,又到了带“8”的年份。美国又在贸易上搞事情,让人不由担心——历史会重演吗?!

周期不仅是技术过程,更是背后亘古不变的人性轮回。都说房地产是周期之母,房地产会不会出问题?如果按照典型的18年周期理论,当然显然是没问题,因为中国房地产显然已经逃脱了18年的魔咒。但是未来会怎么样,依然是地产人和购房者十分关心的问题。

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种种研究似乎都“证明”一点

那就是房地产存在18年周期

卡尔·马克思曾说,“哲学家只是用不同的方式解释世界,而问题在于改变世界”。改变世界固然很牛——特别是让世界变得更好,但其实要解释好世界也不容易。就像牛顿定律解释了天体运行的规律;爱因斯坦解释了时间和空间、质量和能量的关系……解释是为了更好的改变世界。

对社会科学领域的解释比自然科学领域难得多,比如房地产的周期。但依然有很多大牛捣鼓出了一套套的理论模型。比较有代表性的是美国的霍默·霍伊特、英国的弗雷德·哈里森,此外还有中国的艾经纬。

霍默·霍伊特于1933年出版了《房地产周期百年史——1830-1933年芝加哥城市发展与土地价值》,通过对大量历史数据及文献分析,其发现,在芝加哥103年的历史中虽然房地产循环的运行速度很慢,但确实存在,最终结论是房地产周期为18年。这本书开启了房地产周期领域研究的先河。

打破18年周期率后,中国楼市将在高位运行!

美国的房地产经纪商温茨里克通过对美国房地产市场从1795年到1973年这长达179年的历史的研究中,发现美国房地产周期的平均时长为18.33年。这一数值与霍伊特的几乎一致。此外,克拉伦斯基于对1868-1935年美国房地产市场的研究也发现,美国确实存在长达为18年的城市建筑周期。

弗雷德·哈里森的代表作是《2010泡沫破碎:房价银行与经济萧条》,其准确预见到了2007年美国房地产的崩盘。他的理论中,同样推崇18年周期率,即房价先上涨7年,然后经历5年的快速上涨,2年的疯狂,最后是4年左右的下降。

艾经纬在《房市大衰退》一书更是运用了多个理论和模型进行了分析,对18年周期分析得更加完整。其甚至还将针对股票市场的艾略特波浪理论引入分析框架,认为每一个周期由5个上升浪和3个下跌浪组成。

比较典型的几个18年周期有:

美国1989年房地产泡沫破裂,导致储贷危机,到2007年次贷危机,泡沫再破裂,历时18年。日本1974年开始为期3年的调整,到1991年泡沫破裂,历时18年。中国香港房地产1985年复苏,1997年金融危机下破裂,2003年再次复苏,正好18年。英国在1776-2010年期间,也出现了非常典型的多个18年的周期。

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中国房地产逃脱了18年周期的诅咒

一是理论本身有瑕疵,二是政府管控

如果按照18年周期理论,那么我国房地产应该在2015年开始下跌。因为中国房地产进入商业化的时间点是1987年,但住房货币化改革却是在1998年,人们普遍将1998年视为中国房地产周期的开端。

更重要的是,中国房地产市场自1998年开始的周期起伏与弗雷德·哈里森的“18年周期论”的契合度还挺高。最为典型的表现是,2013年房价达到阶段性高点之后,2014年,伴随着房价走向疲软,70个大中城市新建商品住宅价格指数环比下跌,不少城市的土地出现流拍。

如果像艾经纬书中一样,用艾略特波浪理论来分析的话,则从2014年1月起,楼市就会持续下跌,乐观来讲将持续到2015年10月,而如果出现“大杀跌”,则将持续到2018年8月。如果按照商品住宅销售面积指标分析,下跌将持续到2015年6月或者2016年2月,持续18-26个月……

然而,实际上,经过2014年短暂的疲软之后,2015年开始,中国房价即从一线城市开始上涨,之后二线及一线周边城市接力,如今三四五线的楼市依然一片火热。今年一季度,我国平均房价上涨7.9%,是全国平均房价历史上涨幅最高的一年!

为啥在国外被“验证”过的18年周期理论到了中国就不灵了?

明源君认为,这里面既有理论本身存在一定瑕疵的缘故,也与中国政府异常强悍的管控能力紧密相关。

首先,18年这个数字,在很多理论模型中是个平均数。

比如,在霍伊特调查的103年时间里,其中若干个重要的时间点——芝加哥的土地价格,分别于1856年、1869年、1891年、1925达到高峰,这意味着这些高峰年份之间分别有20年、13年、22年、34年的间隔。霍伊特在著作中讲到,1912年虽然土地价格没有明显涨,但建筑业活动却于该年达到了高峰。这样一来上面的时间间隔就变成了20年、13年、22年、21年、13年。18年是上述均值17.8年四舍五入得到的。

谭华杰提供的数据同样如此。1950-2015年的66年时间里,美国房地产的下跌时点分别为:1970年、1991-1992年以及2008-2011年。这三个时点的间隔分别是:20年、21年、17年,与18年还是有不小的偏差。

打破18年周期率后,中国楼市将在高位运行!

而且按照哈里森模型解释中国,并不完全贴合。因为从1998年7月起,中国楼市经历7年缓慢上涨,但之后并没有5年的快速上涨。

我们常说,平均主义害死人。简单的数字最容易被人接受并传播,而实际上18年是存在上下波动区间的。而且,对同一现象,不同的人理解也不一样,比如有人就把日本自1956年以来划分为5个周期,分别历时10年。

其次,我国政府拥有有别于其他国家的强悍管控能力。

国外唱衰中国经济的言论不时出现。作为第一大行业的房地产行业,自然也备受关注。比如诺奖得主罗伯特·希勒早在2013年就直言:中国房地产泡沫严重。

然而,到了次年,其不得不改口:我研究了过去房地产市场的发展,没有人能够预测到它的发展。房地产现在并不是中国最重要的事情,中国整个经济发展是最重要的,人们的体验是最重要的。

如果按照西方经济学的逻辑,我们早就崩盘了!但我们不是西方国家。我们常说,中国的楼市是政策市,这其实意味着我们不是完全市场化的,我们的政府对市场的管控能力,强悍到没朋友。当下各地还在不断强化的调控就是最好的证明,一二线城市基本被冻住……而这在市场化程度更高的欧美国家是不可能实现的。

3

未来三五年内,行业会平稳发展

长期来看,房地产依然大有可为

俗话说,躲得过初一躲不过十五。18年周期的的“诅咒”被打破了?那20年,22年呢,未来会怎么样?这无论是对雄心勃勃要冲千亿的房企,还是只求不失业丢掉饭碗的地产人,以及购房者来说都是十分关心的事情……

我们从长期、中期和短期都来谈一下。

都说长期看人口,不只是房地产,整个国家的经济都跟人口(数量和结构)紧密相关。因为从经济增长的本源来看,推动经济增长的三大动力无非是人口、制度变革和技术革命,其中人口问题无疑是最重要的长期因素。

艾经纬在《房市大衰退》一书中就指出,日本劳动力人口占比在1992年见顶,1991年房地产泡沫就开始破裂。此外,美国劳动力人口占比2006年见顶,2007年房价开始转向(如下图)。

打破18年周期率后,中国楼市将在高位运行!

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有统计认为,中国的人口红利已经结束,中国劳动力总量减少,老龄化趋势明显,人口红利已经结束。如果单从数量上来看,明源君认可这一观点。

打破18年周期率后,中国楼市将在高位运行!

▲来源:国家卫计委、明源地产研究院

单独二孩落实的2015年,我国出生人口1655万,比上年减少32万;全面二孩落实的2016年,出生人口达1786万,全面二孩似乎效果明显。然而,2017年,出生人口又较上年减少63万至1723万人!主要原因是一孩出生数的下降,背后则是20到29岁生育年龄旺盛期妇女数的下降。比如2016年,出生人口中,二孩占比超45%。更恐怖的是,20到29岁生育年龄旺盛期妇女数,未来还将以每年50万人左右的规模下降。未来如果缺乏进一步的措施刺激,年出生人口数量最多也就维持在1700万级别。

与此同时,我国15-64岁的劳动年龄人口在2014年达到峰值(如下表);25岁-49岁的人口,2010年为5.47亿,2015年达到了顶峰的5.68亿,而这部分人恰恰是购房的主力人群。

打破18年周期率后,中国楼市将在高位运行!

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▲图:中国历年青壮年和逐渐进入的劳动年龄段(15至64岁)人口总数统计 来源:国家统计局、明源地产研究院

根据联合国人口署的预测,2030年中国人口将达到14.15亿的峰值,随后即开始下降。中国经济过去20年的高速发展实际上是人口红利,尤其是1962-1973和1985-1989这两波人口红利的叠加推动的。

形势看起来似乎不太乐观。然而,需要注意的是,人口问题包括了:人口数量、人口结构和人口质量。

结构上,除了前面谈到的,进一步细分可以发现我们的抚养比还比较乐观。由于1962-1973年、1985-1990年的两波人口高峰,我国25-29岁、45-49岁年龄段的人口很多。导致我们的总抚养比不仅低于主要的发达国家,还低于印度、俄罗斯、英国、德国甚至巴西,目前来看这个优势还能持续十年左右。

还有一个就是人口质量的红利。早在2014年底,全国共有普通高校2529所,高等教育毛入学率达到37.5%,各类高等教育在学总规模3559万人,居世界第一。2013年以来,每年毕业生人数达到700万人。美国每年的本科毕业生人数不到中国的1/4,日本大概只有1/15的样子。

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▲来源:教育部、明源地产研究院

中国高等教育发展实现了从精英教育到大众化,用十年走过了其他国家三十年、五十年甚至更长时间的道路。而且,这个过程还没结束。

到2020年,全球25-34岁这个年龄段的毕业生中有30%来自中国,美国和欧盟加起来只有11%,而早在几十年前世界上1/3的高校毕业生人数来自美国。

虽然很多人觉得现在大学生泛滥成灾,不值钱了,年年毕业之时都是史上最难就业季。读大学对命运和阶层的改变似乎并不是那么明显。然而,站在更宏大的视角看,高等教育的大众化,却改变了中国在全球分工中的地位和阶层。

很多人将“买房子就是赌国运”挂在嘴边。若从抚养比和人口质量红利,以及我国城市化进程的角度看,我们的国运其实还正处于上升阶段。换句话说,支撑房地产发展的长期因素并不弱。

中期看土地。财政部公布的数据显示,今年前5个月,国有土地使用权出让收入达22251亿元,同比增长45.9%(前4个月同比增长40.7%)。此轮的三四五线楼市热还能持续多久不好说。然而,目前我国城市化的指导思想还是“控制大城市人口,积极发展小城市,区域均衡发展”。

例如根据国土资源部数据,2010-2015年,乡村常住人口减少10.1%,但乡村建设用地却增长了2.8%。与此同时,人口流入的大都市圈供地却明显不足,给了这些地区房价持续上涨的又一动力!这也是为什么时下这么多房企热衷于布局粤港澳大湾区的原因。

最后是短期看政策。前些天,建设银行董事长在陆家嘴说了一句大实话,“控房价,现在是叶公好龙的东西,真控下来,银行也害怕,房地产商也害怕,买房者也害怕,相关部门也害怕,但你真继续涨大家也害怕!”

这确实是事实。虽然出了这么多调控政策,让很多开发商甚至部分购房者叫苦不迭,但调控的真正目的是保持房地产市场平稳健康发展。

截至2018年5月底,100个典型城市新建商品住宅库存总量为42708万平米,相当于2012年3月的水平,即库存规模回落到了6年前。全国范围内,5月末商品房待售面积56010万平米,已经较去年同期下降1亿平米。

现在调控的短痛,是为了行业未来能够更好的发展……部分房企会有问题,整个行业还会继续发展。如果当下突然全面放开调控,那反而会显得比较可怕。当下去杠杆和“房住不炒”的主基调下,未来三五年,房价会大概率会稳定在现有的水准之上,在此之后才会迎来一个拐点——而且,相比下跌,上涨的概率更大。

时至今日,解决房地产的问题固然重要。但就像希勒说的,“房地产现在并不是中国最重要的事情,中国整个经济发展是最重要的”。所以,昨天央行又宣布降准了!而房地产是发展经济的一个部分。此次降准并非针对房地产,但对房地产一定不是坏事。

打破18年周期率后,中国楼市将在高位运行!

这么说并非盲目乐观和自信更是一种期待——希望能以时间换空间。毕竟,真崩了不是什么好事。2005年美国只有900万家庭和个人通过租赁解决居住问题,次贷危机之后,租赁需求激增,到2015 年中,全美约4300万家庭以及个人通过租赁解决住房,租赁用房占整体住房市场的比例也从31%增长至37%,达到了1965年以来的最高水平!

时下,不少专家建议大家持币观望,但与此同时,很多房企还在发力冲千亿,更多的购房者在售楼部排队买房……谁对谁错?明源君想用霍默·霍伊特在《房地产周期百年史》一书中的研究发现做结尾——在循环崩溃时买进房地产才能从这个市场获得最大利益;但是,赚到大钱的通常不是专家!

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