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[上市]16建元01:上市公告书

发布时间:2018-11-08 来源:mrchy.com 编辑:顶牛股

 

[上市]16建元01:上市公告书


第一节绪言

重要提示

苏州新建元控股集团有限公司(简称“发行人”、“本公司”、“公司”或“新建元”)
董事会成员或者高级管理人员已批准本上市公告书,保证其中不存在任何虚假记
载、误导性陈述或重大遗漏,并对其真实性、准确性、完整性承担个别的和连带
的法律责任。


上海证券交易所(以下简称
“上证所”)对公司债券上市的核准,不表明对该
债券的投资价值或投资者的收益做出实质性判断或保证。因公司经营与收益的变
化等引致的投资风险,由购买债券的投资者自行负责。根据《上海证券交易所公
司债券上市规则(2015年修订)》,本期债券仅限上海证券交易所规定的合格投
资者参与交易。


苏州新建元控股集团有限公司公开发行
2016年公司债券(第一期)(以下简
称“本期债券”)信用等级为
AA+;本期债券上市前,发行人最近一期末净资产

86.42亿元(截至
2015年
12月
31日未经审计的合并报表中所有者权益合计
数),资产负债率为
73.34%;本期债券上市前,发行人最近三个会计年度实现的
年均可分配利润为
2.72亿元(2013年-2015年度经审计的合并报表中归属于母公
司所有者的净利润平均值),不少于本期债券一年利息的
1.5倍。


2


第二节发行人简介

一、发行人基本信息

注册名称:苏州新建元控股集团有限公司
法定代表人:徐中
注册资本:725,876.35万元人民币


设立日期:2012年
11月
6日
注册地址:苏州工业园区东长路
88号
H栋
2楼
联系地址:苏州工业园区东长路
88号
H栋
2楼
工商注册号:320594000247320
组织机构代码证号:05663604-0
联系电话:0512-67993971
邮政编码:215028
经营范围:实业投资、股权投资、项目管理、酒店管理、商贸、经济信息服

务和国家允许的其他经营活动。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可
开展经营活动)
二、发行人基本情况
(一)发行人主要业务情况
公司以房地产开发销售为主营业务,目前项目主要集中在苏州、无锡、南通
三个城市。

最近三年,公司主营业务收入构成情况如下表:
最近三年公司主营业务收入分析

项目
2015年度 2014年度 2013年度
金额
(万元)
占比(
%)
金额
(万元)
占比(%)
金额
(万元)
占比
(%)
房产销售
301,090.89 61.34 273,899.06 57.83 316,218.13 62.12

3


项目
2015年度 2014年度 2013年度
金额
(万元)
占比(
%)
金额
(万元)
占比(%)
金额
(万元)
占比
(%)
劳务服务
76,824.55 15.65 105,745.17 22.33 115,224.21 22.64
房产租赁
57,008.87 11.61 46,311.37 9.78 36,129.97 7.10
物业费
36,321.70 7.40 31,202.95 6.59 25,008.40 4.91
酒店餐饮服务
17,191.31 3.50 13,924.47 2.94 14,851.31 2.92
体育项目 2,441.32 0.50 2,505.80 0.53 1,591.73 0.31
主营业务收入
490,878.65 100.00 473,588.82 100.00 509,023.74 100.00

最近三年,公司主营业务成本构成情况如下表:
最近三年公司营业成本分析

项目
2015年度 2014年度 2013年度
金额
(万元)
占比(
%)
金额
(万元)
占比
(%)
金额
(万元)
占比
(%)
房产销售
189,241.61 55.85 171,141.68 49.69 172,349.02 51.66
劳务服务 68,610.99 20.25 98,356.79 28.56 105,749.20 31.70
房产租赁 38,061.28 11.23 31,845.72 9.25 20,271.74 6.08
物业费
29,427.70 8.68 32,023.76 9.30 25,103.12 7.52
酒店餐饮服务 12,036.26 3.55 9,617.30 2.79 9,139.57 2.74
体育项目 1,489.91 0.44 1,422.22 0.41 1,008.19 0.30
主营业务成本
338,867.74 100.00 344,407.46 100.00 333,620.84 100.00

最近三年,公司毛利润及毛利率情况表如下表:
最近三年公司毛利润及毛利率情况分析

项目
2015年度 2014年度 2013年度
毛利润
(万元)
毛利率(%)
毛利润
(万元)
毛利率
(%)
毛利润
(万元)
毛利率
(%)
房产销售
111,849.28 37.15 102,757.38 37.52 143,869.11 45.50
劳务服务
8,213.56 10.69 7,388.38 6.99 9,475.01 8.22
房产租赁
18,947.59 33.24 14,465.65 31.24 15,858.23 43.89
物业费
6,894.00 18.98 -820.81 -2.63 -94.72 -0.38
酒店餐饮服务
5,155.06 29.99 4,307.17 30.93 5,711.73 38.46
体育项目
951.42 38.97 1,083.58 43.24 583.54 36.66
主营业务毛利
152,010.91 30.97 129,181.36 27.28 175,402.90 34.46

2013年-2015年度,公司主营业务收入分别为
509,023.74万元、473,588.82
万元和
490,878.65万元,主要来源于房产销售收入、劳务服务和房产租赁收入。

2015年,公司主营业务收入中房产销售、劳务服务及房产租赁收入分别为
301,090.89万元、76,824.55万元和
57,008.87万元,占主营业务收入的比例分别

4



61.34%、15.65%和
11.61%。



2013年-2015年度,公司主营业务成本分别为
333,620.84万元、344,407.46
万元和
338,867.74万元,其中房产销售成本分别为
172,349.02万元、171,141.68
万元和
189,241.61万元,占主营业务成本的比例分别为
51.66%、49.69%和


55.85%;劳务服务成本分别为
105,749.20万元、98,356.79万元和
68,610.99万元,
占主营业务成本的比例分别为
31.70%、28.56%和
20.25%;房产租赁成本分别为
20,271.74万元、31,845.72万元和
38,061.28万元,占主营业务成本的比例分别为
6.08%、9.25%和
11.23%。

2013年-2015年度,公司主营业务毛利润分别为
175,402.90万元、129,181.36
万元和
152,010.91万元,毛利率分别为
34.46%、27.28%和
30.97%,其中房产销
售业务的毛利率分别为
45.50%、37.52%和
37.15%。2013年-2015年度,由于公
司结转收入的项目业态、类型、位置等差异,导致房产销售业务的毛利率有所波
动。2013年-2015年度,公司劳务服务毛利率分别为
8.22%、6.99%和
10.69%;
房产租赁业务毛利率分别为
43.89%、31.24%和
33.24%。


(二)发行人历史沿革情况


1、公司设立


2012年
11月
2日,苏州工业园区地产经营管理公司(以下简称
“地产公司”)
与苏州工业园区国有资产控股发展有限公司(以下简称
“园区国控”)共同签署了
《苏州新建元控股集团有限公司章程》。



2012年
11月
19日,中共苏州工业园区工作委员会与苏州工业园区管理委
员会联合下发《园区工委管委会关于组建苏州新建元控股集团有限公司的通知》
(苏园工[2012]118号),组建“苏州新建元控股集团有限公司”,注册资本
2,000
万元人民币,由地产公司和园区国控按照
81.7%:18.3%的比例出资。


根据苏州金鼎会计师事务所有限公司于
2012年
11月
2日出具的金鼎会验字
(2012)1065号《验资报告》,截至
2012年
11月
2日,公司已收到全体股东缴
纳的注册资本(实收资本)人民币
2,000万元,其中园区国控以货币出资
366万
元人民币,地产公司以货币出资
1,634万元人民币。



2012年
11月
6日,公司取得了江苏省苏州工业园区工商行政管理局核发的

5


《企业法人营业执照》(注册号:320594000247320)。

设立时,公司股权结构如下:
设立时公司股权结构

序号股东名称出资金额(万元)占比(%)
1 园区国控 366 18.30
2 地产公司 1,634 81.70
合计
2,000 100.00

2、2013年
3月公司第一次增资
2013年
2月
25日,苏州工业园区国有资产监督管理办公室下发《关于园区
国控与地产公司增资新建元控股及相关事宜的决策意见》(苏园国资投复[2013]9
号),同意新建元收购园区国控与地产公司所持的苏州工业园区商业旅游发展有
限公司(以下简称“商旅发展”)全部股权,收购价格以净资产审计价值为依据。

根据江苏华星会计师事务所出具的《苏州工业园区商旅旅游发展有限公司专项审
计报告》(华星会专字(
2012)第
0502号),截至
2012年
10月
31日,商旅发展
总资产为
420,951.70万元,净资产为
163,631.28万元,本次并购的价格以经审计
的净资产价值确定为
163,631.28万元。

收购完成后,园区国控与地产公司按照收购款金额对新建元进行现金增资。

2013年
2月
18日,新建元股东会作出决议,同意公司注册资本由
2,000万元增
加至
165,631.28万元,新增注册资本由全体股东以现金方式认缴,其中园区国控
认缴新增注册资本
80,179.33万元,地产公司认缴新增注册资本
83,451.95万元。

根据苏州金鼎会计师事务所有限公司于
2013年
2月
20日出具的金鼎会验字
[2013]1006号《验资报告》,新建元已收到全体股东缴纳的新增注册资本(实收
资本)合计人民币
1,636,312,770.85元。

2013年
3月
1日,公司取得了江苏省苏州工业园区工商行政管理局换发的
《企业法人营业执照》。

本次增资完成后,公司股权结构如下:
2012年
3月公司第一次增资后股权结构

序号股东名称出资金额(万元)占比(%)
6


序号股东名称出资金额(万元)占比(%)
1 园区国控 80,545.33 48.63
2 地产公司 85,085.95 51.37
合计
165,631.28 100.00

3、2013年
11月公司第二次增资
2013年
2月
25日,苏州工业园区国有资产监督管理办公室下发《关于园区
国控与地产公司增资新建元控股及相关事宜的决策意见》(苏园国资投复[2013]9
号)同意园区国控与地产公司以所持的苏州工业园区建屋发展集团有限公司(以
下简称“建屋集团”)99.27%股权、苏州圆融发展集团有限公司(以下简称“圆融
集团”)75%股权以及苏州工业园区测绘地理信息有限公司(以下简称“测绘公
司”)100%股权向新建元增资,增资金额以股权评估价值为依据。

根据苏州华兴资产评估有限公司于
2012年
12月
10日出具的华兴资评报字
(2012)第
092号、华兴资评报字(
2012)第
090号和华兴资评报字(
2012)第
093号评估报告,建屋集团、圆融集团和测绘公司于评估基准日
2012年
10月
31
日的股东全部权益评估价值分别为
320,457.99万元、221,897.93万元和
1,743.25
万元
2013年
11月
19日,新建元股东会作出决议,同意园区国控以其持有的建
屋集团
12.4%的股权、圆融集团
1.39%的股权以及测绘公司
100%的股权依据评
估价值分别作价
39,736.79万元、3,084.38万元、1,743.25万元对公司进行增资;
同意地产公司以其持有的建屋集团
86.87%的股权以及圆融集团
73.61%的股权依
据评估价值分别作价
278,381.86万元、163,339.07万元对公司进行增资。

根据江苏华星会计师事务所有限公司于
2013年
11月
19日出具的华星会验
字(2013)第
0199号《验资报告》,新建元已收到股东缴纳的新增注册资本(实
收资本)合计人民币
486,285.35万元。

2013年
12月
9日,公司取得了江苏省苏州工业园区工商行政管理局换发的
《企业法人营业执照》。

本次增资完成后,公司股权结构如下:
2013年
11月公司第二次增资后股权结构

7


序号股东名称出资金额(万元)占比(%)
1 园区国控 125,109.75 19.19
2 地产公司 526,806.88 80.81
合计
651,916.63 100.00

4、2014年
7月公司第三次增资
2014年
3月
29日,中共苏州工业园区工作委员会与苏州工业园区管理委员
会联合下发《园区工委、管委会关于合并重组部分国有企业、调整国资管理体系
的通知》(苏园工[2014]36号),决定将苏州工业园区邻里中心发展有限公司(以
下简称“邻里中心”)、苏州工业园区人力资源开发有限公司(以下简称
“人力资源
公司”)并入新建元。

根据苏州华兴资产评估有限公司于
2014年
6月
20日出具的华兴资评报字
(2014)第
030号评估报告,邻里中心于评估基准日
2014年
4月
25日的股东部
分权益评估价值为
68,696.00万元;根据苏州华兴资产评估有限公司于
2014年
6

16日出具的华兴资评报字(2014)第
027号评估报告,人力资源公司于评估
基准日
2014年
4月
25日的股东全部权益评估价值为
5,263.72万元。

2014年
7月
18日,新建元股东会作出决议,同意园区国控以其持有的邻里
中心
70%的股权以及人力资源公司
100%的股权分别作价
68,696万元、5,263.72
万元对公司进行增资。

2014年
7月
23日,公司取得了江苏省苏州工业园区工商行政管理局换发的
《企业法人营业执照》。

本次增资完成后,公司的股权结构如下:
2014年
7月公司第三次增次后股权结构

序号股东名称出资金额(万元)占比(%)
1 园区国控 199,069.47 27.42
2 地产公司 526,806.88 72.58
合计
725,876.35 100.00

2014年
12月
31日,经江苏省苏州工业园区工商行政管理局(05940043)
公司变更[2014]第
12260019 号文批准,“苏州工业园区地产经营管理公司”更名
为“苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司” (以下简称“兆润投资控股”),企

8


业类型由全民所有制企业变更为有限责任公司(国有独资)。



2015年
2月
2日,公司取得了江苏省苏州工业园区工商行政管理局换发的
《企业法人营业执照》。


经过上述变更后,截至
2015年
12月末,新建元注册资本为
725,876.35万元,
其中兆润投资控股累计出资
526,806.88万元,持有公司
72.58%的股权,为公司
的控股股东;园区国控累计出资
199,069.47万元,持有公司
27.42%的股权。兆
润投资控股和园区国控均为苏州市人民政府苏州工业园区管理委员会(以下简称
“园区管委会”)的全资子公司,因此园区管委会为公司的实际控制人。


截至
2015年
12月
31日,公司总资产为
324.20亿元,所有者权益(含少数
股东权益)合计为
86.42亿元,资产负债率为
72.34%;2015年度,公司实现营

业收入
49.12亿元,净利润
2.22亿元,产生经营活动净现金流
16.29亿元。


最近三年,公司控股股东及实际控制人未发生变更。


(三)发行人股本总额及股东持股情况

截至
2015年
12月
31日,公司股本总额及股东持股情况如下:

截至
2015年
12月
31日公司股本总额及股东持股情况

序号股东名称出资额(万元)占比(%)
1 兆润投资控股
526,806.88 72.58
2 园区国控
199,069.47 27.42
合计 725,876.35 100.00

三、发行人的相关风险

(一)财务风险


1、资产负债率较高的风险

最近三年末,公司资产负债率分别为
70.86%、71.63%和
73.34%,扣除预收
账款后的资产负债率分别为
67.55%、69.02%和
70.03%,资产负债率处于较高水
平。最近三年末,公司有息负债总额分别为
106.57亿元、124.55亿元和
131.20
亿元,公司有息负债总额逐年显著上升。为满足房地产开发项目的资金需求,未
来本公司的负债规模可能继续增长,若公司不能合理控制负债水平,公司将面临

9


一定的偿债风险。



2、经营性现金流波动的风险

最近三年,公司经营活动产生的现金流净额分别为
227,553.76万元、
-122,447.88万元和
162,853.89万元。考虑到房地产项目开发周期较长,购置土地
和前期工程占用资金量大,受拿地节奏及项目开发进度等因素的影响,公司经营
活动现金流波动较大。2014年度,受项目开发进度及市场因素影响,公司销售
回款有所下降,公司经营活动现金流表现为净流出。随着公司经营规模的持续扩
大,后续开发仍需大量资金投入,若未来销售资金不能及时回笼,公司可能面临
阶段性现金流量不足风险和资金周转压力。



3、未来资金支出压力较大的风险

房地产行业属于资金密集型行业,项目开发周期长、资金需求量大,现金流
量的充足程度对维持公司正常的经营运作至关重要。近年来,房地产开发企业获
取土地的资金门槛不断提高,支付地价的付款时间有所缩短,增加了前期土地储
备资金支出负担,加上项目后续开发的资金需求,可能进一步导致现金流趋紧。

截至
2015年
12月末,公司在建及拟建项目共
21个,公司面临一定的资本支出

压力。



4、存货跌价风险

公司主营业务以房地产开发销售为主,存货主要由开发产品、开发成本等构
成。最近三年,公司存货账面余额分别为
1,162,435.38万元、1,230,829.98万元

1,306,204.19万元,占总资产的比例分别为
41.63%、40.20%和
40.29%,公司
存货金额及占比较高。截至
2015年末,公司计提存货跌价准备
10,827.94万元,
主要为项目车位计提的跌价准备。但未来若房地产行业不景气,开发项目利润下
滑或项目无法顺利完成开发,公司将面临存货跌价损失风险,从而对公司的盈利
能力产生不利影响。



5、筹资风险

房地产行业对资金的需求量较大,资金的筹措对房地产企业的持续、稳定发
展具有重要影响,它直接影响房地产企业能否按照计划完成房地产项目的开发。

截至
2015年
12月末,公司合并口径获得的银行授信总额为
271.06亿元,尚未

10


使用的授信余额为
25.83亿元,未使用银行授信规模相对较小。如果公司不能有
效的筹集所需资金,将直接影响公司项目的实施和后续的发展。



6、对外担保风险

截至
2015年
12月末,除为购房客户提供的公积金贷款担保及抵押贷款担保
外,公司为霍尔果斯建屋置业有限公司的
102,000.00万元银行借款提供连带责任
担保。截至
2015年
12月末,霍尔果斯建屋置业有限公司经营正常,公司代偿风
险较小。但若未来被担保企业经营困难,出现不能按时偿付到期债务的问题,公
司存在一定的代偿风险,将对公司经营产生一定的不利影响。



7、公积金贷款担保及按揭贷款担保风险

截至
2015年
12月末,公司下属子公司苏州工业园区住房置业担保有限公司
为购房客户提供的已发放尚未到期的公积金贷款担保余额为
1,183,385.19万元;
公司为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保金额为
132,295.00万元。在担保期间内,如购房人无法继续偿还银行贷款,且其抵押物

价值不足以抵偿相关债务,公司将承担一定的经济损失。



8、受限资产较多的风险

公司所有权受限资产主要为债务融资设立的抵押资产。截至
2015年
12月末,
公司所有权受限制的资产账面价值合计为
1,182,353.95万元,其中货币资金
21,869.35万元、存货
415,450.31万元、固定资产
106,787.68万元、投资性房地

588,865.59万元。目前发行人经营状况良好,信用资质优良,但若未来公司因
阶段性流动性不足等原因导致未能按时、足额偿付借款,可能造成公司资产被冻
结和处置,将对公司正常生产经营活动造成不利影响,进而影响公司的偿债能力
及本期债券的还本付息。


(二)经营风险


1、宏观经济、行业周期的风险

公司所处的房地产行业与国民经济和国民生活紧密相联、息息相关,长期以
来受到政府和社会各界的密切关注。从中长期的角度,行业可能受到宏观经济整
体增长速度、城镇化进程的发展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基本面的影

11


响。从中短期的角度,政策层面对于行业的周期波动可能带来一定影响。政府可
能根据国家宏观经济和社会发展的整体状况,通过土地政策、产业政策、信贷政
策和税收政策等一系列措施,引导和规范行业的健康发展。从
2002年以来,国
家相继采取了一系列宏观政策措施,出台了一系列政策法规,从信贷、土地、住
房供应结构、税收、市场秩序、公积金政策等方面对房地产市场进行了规范和引
导。宏观经济形势和政府政策将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构
等,并可能使房地产市场短期内产生波动。如果公司不能适应宏观经济形势的变
化以及政策导向的变化,则公司的经营管理和未来发展将可能受到不利影响。



2、土地、原材料及劳动力成本上升风险

近年来,受到国内外经济形势的影响,房地产项目的土地、原材料和劳动力
成本均有较大幅度的上涨,加大了房地产企业盈利增长的难度。尽管公司采取了
一系列措施对业务成本进行有效控制,以抵御土地、原材料和劳动力成本上升的
影响,但是由于房地产项目的开发周期较长,在项目开发过程中,土地价格、原
材料价格、劳动力工资等生产要素价格的波动仍然存在,并都会在一定程度上影

响项目的开发成本,从而影响公司的盈利能力。



3、主营业务毛利率下降的风险

最近三年,公司主营业务毛利率分别为
34.46%、27.28%和
30.97%,其中房
产销售业务毛利率分别为
45.50%、37.52%和
37.15%,由于公司结转收入的项目
业态、类型、位置等差异,导致房产销售业务的毛利率有所波动。未来随着房地
产行业周期性的显现,公司面临房产销售业务及主营业务毛利率下降的风险。



4、劳务派遣收入下降的风险

最近三年,公司劳务服务收入分别为
115,224.21万元、105,745.17万元和
76,824.55万元,其中劳动派遣收入分别为
98,237万元、87,538万元和
58,049万
元。自
2014年
3月
1日《劳务派遣暂行规定》正式实施,劳务派遣市场需求量
下降,公司
2014年-2015年度劳务派遣收入有所下降。考虑到公司目前主要客户
的劳务派遣比例及未来业务需求,公司未来劳务派遣收入预计将持续下降,因此
公司面临劳务派遣收入下降的风险。



5、市场竞争风险

12


近年来,公司国内多家大型房地产企业快速发展,市场集中度逐渐提高;同
时众多国际知名、实力雄厚的房地产开发企业进入中国,公司面临较大的行业竞
争风险。近年来在土地购买环节的竞争越来越激烈,加之某些区域出现的房地产
市场供给过剩的情况已经对当地房价造成了一定压力,这就要求公司及时根据市
场环境的变化调整经营策略,并比竞争对手更敏锐而有效地对市场需求变化做出
反应。



6、项目开发风险

房地产项目开发周期长、投资大、涉及相关行业广、合作单位多,需要接受
规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管,这使得公
司对项目开发控制的难度增大。虽然公司积累了丰富的房地产开发经验,具备较
强的项目操作能力,但如果在房地产项目开发中的任何一个环节出现重大变化或
问题,都将直接影响项目开发进度,进而影响项目开发收益。



7、土地闲置风险

近年来,股指期货配资,国家出台了多项针对土地闲置的处置政策,包括
2002年
5月国土
资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、2004年
10月国务院
发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》和
2008年
1月颁布的《国务院关
于促进节约集约用地的通知》、2010年
9月国土资源部颁布的《关于进一步加强
房地产用地和建设管理调控的通知》、同期住建部颁布的《进一步贯彻落实国务
院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》等,加大了对土地闲置的
处置力度。根据
2012年
5月国土资源部修订通过的《闲置土地处置办法》等相
关规定,属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的除外。虽然公司一
贯遵守国家政策,严格在规定的时间内实现房地产开发项目的动工开发和销售,
但是若公司未来对所拥有的项目资源未能按规定期限动工开发,将使公司面临土
地闲置处罚甚至土地被无偿收回的风险。



8、市场集中度较高的风险

目前公司房地产开发项目主要集中在苏州、无锡和南通三个城市,持有型商
业物业主要位于苏州尤其是苏州工业园区之内,且公司目前的土地储备基本位于
苏州工业园区内,项目区域集中度较高。若上述城市,特别是苏州地区的房地产
调控政策、市场需求或市场价格出现较大波动,将直接对公司的经营业绩产生较

13


大的影响。



9、土地储备风险

公司的持续发展以不断获得新的土地资源为基础,而公司在取得土地资源的
过程中可能面临土地政策和土地市场变化的风险。目前公司房地产业务土地储备
相对有限,若公司不能持续获得优质土地资源,将使公司面临土地储备不足的局
面,影响公司后续项目的持续开发,对公司未来的可持续发展形成制约。



10、工程质量风险

房地产项目开发涉及了勘探、设计、施工、材料、监理、销售和物业管理等
诸多方面,尽管公司一直以来均致力于加强对项目的监管控制及相关人员的责任
意识和专业培训,制定了各项制度及操作规范,建立了完整的质量管理体系和控
制标准,并以招标方式确定设计、施工和监理等专业单位负责项目开发建设的各
个环节,但其中任何一个方面的纰漏都可能导致工程质量问题,从而损害公司的
品牌声誉和市场形象,并给公司造成一定的经济损失。


(三)管理风险


1、子公司管理风险

公司成立于
2012年
11月,股东兆润投资控股和园区国控以其持有的部分子
公司股权对公司进行增资。截至
2015年
12月末,公司纳入合并报表范围的子公
司合计为
60家,其中一级子公司
7家,一级子公司中的
5家为通过同一控制下
合并取得。若公司不能有效的整合子公司资源,对子公司形成较为完善的内部管
理机制,将对公司的业务开展、品牌声誉产生一定不利影响,因此公司面临一定
的子公司管理风险。



2、人力资源管理风险

公司业务经营的开拓和发展在很大程度上依赖于核心经营管理人员,公司高
级管理人员的产业经验及专业知识对公司的发展十分关键。如果公司无法吸引或
留任上述人员,且未能及时聘用具备同等资历的人员,公司的业务管理与经营增
长将可能受到不利影响。



3、董事、监事人数不足风险

根据公司章程,公司董事会由
7名董事组成,监事会由
4名监事组成。截至

14


募集说明签署日,公司实际到位董事
6名,其中董事朱钧先生已提请辞去董事职
务,正在办理离职手续;实际到位监事
3名,其中袁玉祥先生拟不再担任公司监
事,正在办理离职手续。公司董事、监事人员缺位系正常人事变动,目前相关人
员的任命、选举工作仍在进行中,公司治理结构有待完善。


(四)政策风险


1、针对房地产行业的宏观政策风险

公司所处的房地产行业与国民经济和国民生活紧密相联、息息相关,长期以
来受到政府和社会各界的密切关注。因此,从
2002年以来,国家相继采取了一
系列宏观政策措施,出台了一系列政策法规,从信贷、土地、住房供应结构、税
收、市场秩序、公积金政策等方面对房地产市场进行了规范和引导。这些政策包
括但不限于
2002年
5月国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权
规定》、2005年
5月原建设部等七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作
的通知》、2006年
5月原建设部等九部委联合发布的《关于调整住房供应结构稳
定住房价格的意见》、2007年
1月国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值
税清算管理有关问题的通知》、2007年
9月国土资源部修正的《招标拍卖挂牌出
让国有假设用地使用权规定》、2008年
1月国务院出台的《国务院关于促进节约
集约用地的通知》、2008年
10月财政部和国家税务总局联合发布的《关于调整
房地产交易环节税收政策的通知》、2008年
12月国务院出台的《国务院办公厅
关于促进房地产市场健康发展的若干意见》、2009年
5月国家税务总局发布的《土
地增值税清算管理规程》以及同期国务院办公厅发布的《国务院关于调整固定资
产投资项目资本金比例的通知》、2009年
11月财政部、国土资源部、中国人民
银行、中华人民共和国监察部和中华人民共和国审计署联合发布的《关于进一步
加强土地出让收支管理的通知》等。



2010年,政府在一年内出台了一系列法律法规,进一步规范房地产行业的
健康发展。2010年
1月
21日,国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院
批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出,申报住宅用地的,经济适用住
房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低

70%。2010年
4月
27日,国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价
过快上涨的通知》对异地购房、二套房贷标准做出具体可执行的措施。

2010年
9

15


月国土资源部颁布的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》、同
期住房城乡建设部颁布的《进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上
涨通知提出四项要求》等,加大了对土地闲置的处置力度。



2012年
5月,国土资源部修订通过《闲置土地处置办法》。2013年上半年,
国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施,宣告房地产调控进
一步趋紧,对北上广等一线城市投资投机需求的抑制再度升级。


此外,最近几年,政府正在努力解决房地产市场过热问题,出台了一系列旨
在降低市场对投资性房地产需求的政策,例如:2010年
1月
7日,国务院办公
室发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》;2010年
11月,住建部和
国家外汇管理局发布《进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》;2011年
1

26日,国务院发布《进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》;2013

2月
20日,国务院发布“新国五条”,进一步明确了支持自住需求、抑制投机
投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策;2013年
3月
1日,国
务院发布《关于继续做好房地产市场调控工作通知》,在“新国五条”的基础上进
一步明确中央政府对房地产的调控决心与力度,旨在稳定房价、抑制投机性购房,
并结合供给端的调整以期建立与完善房地产健康发展的长效机制。


上述宏观政策将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等,并可能
使房地产市场短期内产生较大的波动。如果公司不能适应宏观政策的变化,则公
司的经营管理和未来发展将可能受到不利影响。



2、金融政策变化的风险

房地产行业属于资金密集型行业,资金一直都是影响房地产企业做大做强的
关键因素之一。近年来,国家采取了一系列措施,对包括购房按揭贷款和开发贷
款在内的金融政策进行调整,以适应宏观经济和房地产行业平稳发展的需要,对
房地产企业的经营和管理提出了更高的要求。



2007年
9月
27日,中国人民银行、银监会联合下发的《关于加强商业性房
地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号)规定,对已利用贷款购买住房、
又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于
40%。2008年
8

28日,中国人民银行、银监会联合下发了《关于金融促进节约集约用地的通

16


知》,就充分利用和发挥金融在促进节约集约用地方面的积极作用提出了具体的
要求。该通知强调,禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷
款;土地储备贷款采取抵押方式的,应具有合法的土地使用证,贷款抵押率最高
不得超过抵押物评估价值的
70%,贷款期限原则上不超过
2年;对国土资源部门
认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地
开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业,应审慎发放贷款,并从严控
制展期贷款或滚动授信;对国土资源部门认定的建设用地闲置
2年以上的房地产
项目,禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款
(包括资产保全业务)。该通知指出,要加强金融支持,切实促进节约集约用地;
优先支持节约集约用地项目建设;优先支持节地房地产开发项目。



2010年
9月
29日,中国人民银行和银监会联合发布了《关于完善差别化住
房贷款政策有关问题的通知》,禁止商业银行对新开发项目和有违法违规记录开
发商的重建提供贷款。违法违规内容包括土地闲置、改变土地用途、施工拖延和
拒绝出售物业。



2010年
11月,财政部和中国人民银行联合发布了《关于规范住房公积金个
人住房贷款政策有关问题的通知》,规定:第一套小于
90平方米住房的首付应不
少于
20%,大于或等于
90平方米的住房首付应不少于
30%;第二套住房首付比
例为至少
50%,贷款利率为基准利率的
110%;第二套住房贷款仅提供给家庭成
员人均住房数量低于平均水平的自用普通住房购买者;不提供第三套住房的住房
公积金贷款。并且,银监会不断重申将严格执行差别化房贷政策。



2012年
11月,国土资源部、财政部、中国人民银行和银监会联合发布了《关
于加强土地储备与融资管理的通知》,规范土地储备融资行为,严格土地储备资
金管理,切实防范金融风险。



2014年
9月
30日,央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作
的通知》。该通知称,积极支持居民家庭合理的住房贷款需求,对于贷款购买首
套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为
30%,贷款利率下限为贷款基准利
率的
0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有
1套住房并
已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,
银行业金融机构执行首套房贷款政策。


17


2015年
3月,中国人民银行、住房城乡建设部和银监会联合发布《关于个
人住房贷款政策有关问题的通知》,对拥有
1套住房且相应购房贷款未结清的居
民家庭,配资网站,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首
付款比例调整为不低于
40%,具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据
借款人的信用状况和还款能力等合理确定。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷
款购买首套普通自住房,最低首付款比例为
20%;对拥有
1套住房并已结清相应
购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普
通自住房,最低首付款比例为
30%。



2015年
9月
30日,央行和银监会联合发出通知,在不实施“限购”措施的城
市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整
为不低于
25%。



2016年
2月
2日,央行与银监会联合发出通知,在不实施“限购”措施的城
市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例

25%,各地可向下浮动
5个百分点;对拥有
1套住房且相应购房贷款未结清的
居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首
付款比例调整为不低于
30%。


虽然公司通过多年的经营发展,一方面与各大银行建立了长期合作关系,拥
有稳定的信贷资金来源,另一方面又保持了资本市场的有效融资平台,但是金融
政策的变化和实施效果,将可能对公司的日常经营产生一定程度的不利影响。



3、土地政策变化的风险

土地是房地产开发必不可少的资源。房地产开发企业必须通过出让(包括招
标、拍卖、挂牌等形式)、转让等方式取得拟开发项目的国有土地使用权,涉及
土地规划和城市建设等多个政府部门。近年来,国家出台了一系列土地宏观调控
政策,进一步规范土地市场。若土地供应政策、土地供应结构、土地使用政策等
发生变化,将对房地产开发企业的生产经营产生重要影响。



2006年
5月,国务院加大了对闲置土地的处置力度,对超出合同约定动工
开发日期满一年未动工开发的,依法从高征收土地闲置费,并责令限期开工、竣
工。满两年未动工开发的,无偿收回土地使用权,对虽按照合同约定日期动工建

18


设,但开发建设面积不足
1/3或已投资额不足
1/4,且未经批准中止开发建设连
续满一年的,按闲置土地处置。2008年
1月,国务院重申并强调了土地闲置满
两年的无偿收回,土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的
20%
征收土地闲置费,并提出对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价,同
时要求金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年,完
成土地开发面积不足
1/3或投资不足
1/4的企业,应审慎贷款和核准融资,从严
控制展期贷款或滚动授信。


为了克服各地盲目扩大城市建设规模,控制建设用地总量增长过快,
2006

8月,国务院提高了新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准。自
2007年
1月
1日起,新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高
1倍。

此外,对已经批准但闲置的建设用地严格征收土地使用费。2010年
3月
10日,
国土资源部出台了
19条土地调控新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有
关问题的通知》,该通知明确规定开发商竞买保证金不得低于土地出让最低价的
20%、1个月内必须缴纳出让价款的
50%、囤地开发商将被“冻结”等
19条内容。


为了优化土地资源配置,建立公开透明的土地使用制度,国家有关部门逐步
推行经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让制度。自
2004年
8月
31日起,国
土资源部要求不得以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。

2006年
5月,进一步强调房地产开发用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式公开
出让。此后,还对通过招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的范围进行了明确
的界定。2011年
5月,国土资源部出台《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出
让制度的意见》以完善招拍挂的工地政策并加强土地出让政策在房地产市场调控
中的积极作用。


预计国家未来将继续执行更为严格的土地政策和保护耕地政策。而且,随着
我国城市化进程的不断推进,城市可出让的土地总量越来越少,土地的供给可能
越来越紧张。土地是房地产开发企业生存和发展的基础。若不能及时获得项目开
发所需的土地,公司的可持续稳定发展将受到一定程度的不利影响。



4、税收政策变化的风险

地产行业税收政策的变化直接影响到市场的供需形势,从而对公司经营产生

19


重大影响。从需求层面看,除少数年份外,税收政策的变化大多以抑制需求为主,
对购房需求产生了实质影响,例如:2005年二手房交易增加营业税,2009年营
业税免征时限由两年变为五年,2010年二次购房契税减免取消1,2011年上海及
重庆出台房产税试点,2012年住房交易个人所得税从严征收,以及
2013年二手
房交易的个人所得税由交易总额的
1%调整为按差额
20%征收。



2015年
3月,财政部和国家税务总局联合下发《关于调整个人住房转让营
业税政策的通知》,规定个人将购买不足
2年的住房对外销售的,全额征收营业
税;个人将购买
2年以上(含
2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入
减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买
2年以上(含
2年)的普
通住房对外销售的,免征营业税。而从供给层面看,历次土地增值税预征税率变
化,以及
2009年开始从严清缴土地增值税等对房地产行业供给都具有较大的影
响。



5、严格执行节能环保政策的风险

公司所有发展项目均需要严格执行国家有关建筑节能标准。目前,我国对环
境保护的力度趋强,对原材料、供热、用电、排污等诸多方面提出了更高的要求,
不排除在未来几年会颁布更加严格的环保法律法规,公司可能会因此增加环保成
本或其他费用支出;同时,由于环保审批环节增加、审批周期加长,公司部分项
目的开发进度可能受到不利影响。


(五)不可抗力风险

严重自然灾害以及突发性公共卫生事件会对公司的财产、人员造成损害,并
有可能影响公司的正常生产经营。



12013年
9月
29日,经国务院批准,财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布《关于调整房地
产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号)。根据通知,从
2010年
10月
1日起,“对
个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人,配偶以及未成年子女)唯一住房,减半征
收契税。对个人购买
90平方米及以下普通住房,且属于家庭唯一住房,减按
1%征收契税。个人购买的普
通住房,凡不符合上述规定的,不得享受上述优惠政策”。


20


第三节债券发行概况

一、债券名称

苏州新建元控股集团有限公司
2016年公司债券(第一期)(品种一简称为“16
建元
01”,品种二简称为“16建元
02”)。

二、核准情况

本期债券已经中国证监会证监许可[2015]2535号文核准。

三、发行总额

本期债券基础发行规模为
10亿元,可超额配售不超过
10亿元,其中品种一
基础发行规模为
5亿元,品种二基础发行规模为
5亿元。本期债券引入品种间回
拨选择权,回拨比例不受限制,发行人和主承销商、联席主承销商将根据本期债
券发行申购情况,在总发行规模内(含超额配售部分),由发行人和主承销商、

联席主承销商协商一致,决定是否行使品种间回拨选择权。本期债券最终发行规
模为
15亿元,其中品种一最终发行规模
10亿元,品种二最终发行规模
5亿元。

四、发行方式及发行对象

(一)发行方式

本期债券面向《公司债券发行与交易管理办法》规定的合格投资者公开发行,
采取网下面向合格投资者询价配售的方式,由发行人与主承销商根据询价情况进

行债券配售。


(二)发行对象

本期债券面向《公司债券发行与交易管理办法》规定的合格投资者公开发行,

不向公司股东优先配售。合格投资者的申购资金来源必须符合国家有关规定。

五、票面金额和发行价格

本期债券面值
100元,按面值平价发行。


21


六、债券期限

本期债券分为两个品种,品种一为
5年期固定利率债券,附第
3年末发行人
调整票面利率选择权及投资者回售选择权;品种二为
5年期固定利率债券。


七、债券年利率、计息方式和还本付息方式

本期债券票面利率将由发行人和簿记管理人根据网下利率询价结果在预设
利率区间内协商确定。本期债券品种一的票面利率在存续期内前
3年固定不变;
在存续期的第
3年末,如发行人行使调整票面利率选择权,未被回售部分的债券
票面利率为存续期内前
3年票面利率加调整基点,在债券存续期后
2年固定不变。

本期债券品种一票面利率为
3.20%,品种二票面利率为
3.62%。


起息日:本期债券的起息日为
2016年
3月
7日。


付息债券登记日:本期债券的付息债权登记日为每年付息日期之前的第
1个
工作日。


付息日期:品种一的付息日期为
2017年至
2021年每年的
3月
7日。若投资
者行使回售选择权,则其回售部分债券的付息日为
2017年至
2019年每年的
3月
7日。如遇法定节假日或休息日,则顺延至其后的第
1个工作日;每次付息款项
不另计利息。品种二的付息日期为
2017年至
2021年每年的
3月
7日。如遇法定
节假日或休息日,则顺延至其后的第
1个工作日;每次付息款项不另计利息。


到期日:品种一的到期日为
2021年
3月
7日;若投资者行使回售选择权,
则其回售部分债券的到期日为
2019年
3月
7日。品种二的期日为
2021年
3月
7
日。


兑付债权登记日:品种一的兑付债权登记日为
2021年
3月
7日之前的第
3
个工作日;若投资者行使回售选择权,则其回售部分债券的兑付债权登记日为
2019年
3月
7日之前的第
3个工作日。品种二的兑付债权登记日为
2021年
3月
7日之前的第
3个工作日。


兑付日期:品种一的兑付日期为
2021年
3月
7日;若投资者行使回售选择
权,则其回售部分债券的兑付日为
2019年
3月
7日。如遇法定节假日或休息日,
则顺延至其后的第
1个工作日;顺延期间兑付款项不另计利息。品种二的兑付日

22


期为
2021年
3月
7日。如遇法定节假日或休息日,则顺延至其后的第
1个工作
日;顺延期间兑付款项不另计利息。


计息期限:品种一的计息期限为
2016年
3月
7日至
2021年
3月
7日;若投
资者行使回售选择权,则其回售部分债券的计息期限为
2016年
3月
7日至
2019

3月
7日。品种二的计息期限为
2016年
3月
7日至
2021年
3月
7日。


还本付息方式及支付金额:本期债券采用单利按年计息,不计复利。每年付
息一次,到期一次还本,最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券于每年
的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至付息债权登记日收市时所持有
的本期债券票面总额与对应的票面利率的乘积;于兑付日向投资者支付的本息金
额为投资者截至兑付债权登记日收市时所持有的本期债券最后一期利息及所持
有的债券票面总额的本金。


付息、兑付方式:本期债券本息支付将按照证券登记机构的有关规定统计债
券持有人名单,本息支付方式及其他具体安排按照证券登记机构的相关规定办
理。


八、本期债券发行的联席主承销商及分销商

本次债券由主承销商中信证券股份有限公司(以下简称
“中信证券”)、联席
主承销商广发证券股份有限公司(以下简称
“广发证券”)负责组建承销团,以承
销团余额包销的方式承销。本期债券发行最终认购不足
10亿元部分全部由主承
销商、联席主承销商组织承销团余额包销,各承销方应足额划付各自承担余额包
销责任比例对应的募集款项。


本期债券的债券受托管理人为中信证券。


九、债券信用等级

根据中诚信证券评估有限公司(以下简称
“中诚信证评”)的《苏州新建元控
股集团公司
2016年公司债券(第一期)信用评级报告》,发行人主体信用等级为
AA+,评级展望为稳定,本次债券的信用等级为
AA+。


十、担保情况

本期债券无担保。


23


十一、回购交易安排

经上证所同意,本期债券符合进行新质押式回购交易的基本条件,本期债券
上市后可进行新质押式回购交易,具体折算率等事宜将按上海证券交易所及证券
登记机构的相关规定执行。


24


第四节债券上市与托管基本情况

一、本期债券上市基本情况

经上证所同意,本期债券将于
2016年
3月
25日起在上证所挂牌交易。本期
债券品种一简称为“16建元
01”,证券代码为
136262,品种二简称为“16建元
02”,
证券代码为
136263。根据“债项评级对应主体评级基础上的孰低原则
”,发行人
主体评级为
AA+。债券上市后可进行质押式回购,其中品种一质押券申报和转
回代码为
134262,品种二质押券申报和转回代码为
134263。上市折扣系数和上
市交易后折扣系数见中国结算首页()公布的标准券折算率。


二、本期债券托管基本情况

根据中国证券登记结算有限责任公司上海分公司提供的债券托管证明,本期
债券已全部托管在登记公司。


25


第五节发行人主要财务状况

一、公司最近三年合并及母公司财务报表

本公司
2013年度、2014年度以及
2015年度财务报告均按照财政部于
2006

2月
15日颁布的《企业会计准则
—基本准则》和
38项具体会计准则、其后颁
布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他有关规定编制。本公司
2013年度、2014年度及
2015年度合并及母公司财务报告经普华永道中天会计师
事务所(特殊普通合伙)审计,并出具了普华永道中天审字(
2016)第
22745号
标准无保留意见的审计报告。


公司最近三年末合并资产负债表

单位:万元

项目 2015年
12月末 2014年
12月末 2013年
12月末
货币资金 198,481.54 192,394.92 245,038.66
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产
-2,800.03 1,999.24
应收票据 15.39 5.00 40.00
应收股利
2,699.19 7,349.69 7,215.21
应收利息 21.81 6.40 27.49
应收账款 18,198.95 30,097.98 7,435.84
其他应收款 26,438.66 20,430.74 19,569.35
预付款项 6,785.11 72,794.42 8,209.71
存货 1,306,204.19 1,230,829.98 1,162,435.38
其他流动资产 91,450.66 36,607.00 67,996.71
流动资产合计
1,650,295.50 1,593,316.15 1,519,967.58
可供出售金融资产 60,059.58 26,465.58 33,426.94
长期股权投资
276,985.73 305,890.04 295,999.35
投资性房地产 937,915.69 837,051.43 644,558.52
固定资产 194,271.90 199,449.08 205,990.74
固定资产清理 9.66 190.83 -
在建工程 50,366.41 26,998.00 23,491.77
无形资产 7,687.74 12,366.56 8,431.66
商誉 1,524.19 1,524.19
长期待摊费用 10,112.59 9,987.60 10,294.30
递延所得税资产 45,038.76 40,484.82 30,877.67
其他非流动资产 7,775.22 7,775.22 18,947.22
非流动资产合计
1,591,747.49 1,468,183.35 1,272,018.18
资产合计
3,242,042.99 3,061,499.50 2,791,985.77
短期借款 15,500.00 114,500.00 170,160.00
应付票据 3,585.00 6,123.00 4,300.00
应付账款 313,026.46 249,592.06 206,597.19

26


项目 2015年
12月末 2014年
12月末 2013年
12月末
预收款项 358,616.53 257,846.21 284,732.36
应付职工薪酬 9,996.87 7,411.52 5,808.65
应交税费 93,578.49 73,059.41 82,508.65
应付利息 2,803.42 4,107.45 3,797.10
应付股利 101,571.79 106,327.46 103,648.14
其他应付款 171,890.66 232,411.44 218,043.89
一年内到期的非流动负债 165,798.27 133,581.57 200,081.00
其他流动负债
123.36 37.89 37.89
流动负债合计
1,236,490.85 1,184,997.99 1,279,714.87
非流动负债
---
长期借款 1,130,719.81 997,372.08 695,492.00
专项应付款 109.52 60.02 69.63
预计负债 135.39 135.39 -
递延所得税负债 6,466.51 8,815.99 717.72
递延收益 3,900.64 1,520.86 2,380.95
非流动负债合计
1,141,331.88 1,007,904.35 698,660.30
负债合计
2,377,822.72 2,192,902.33 1,978,375.17
实收资本
725,876.35 725,876.35 651,916.63
资本公积
8,821.84 8,821.84 20,376.18
其他综合收益
537.43 681.43 1,614.86
盈余公积
3,584.48 2,299.24 477.47
未分配利润
30,411.82 37,656.28 49,066.14
归属于母公司所有者权益合

769,231.92 775,335.14 723,451.27
少数股东权益
94,988.34 93,262.02 90,159.32
所有者权益合计
864,220.26 868,597.17 813,610.60
负债及所有者权益合计
3,242,042.99 3,061,499.50 2,791,985.77

公司最近三年合并利润表

单位:万元

项目 2015年度 2014年度 2013年度
一、营业收入
491,216.23 473,742.64 509,205.91
减:营业成本
338,908.21 344,436.84 333,706.69
营业税金及附加
66,668.36 44,694.46 60,852.02
销售费用
16,869.76 16,407.41 19,958.12
管理费用
28,725.25 30,154.64 41,419.87
财务费用
55,402.91 44,064.13 32,832.06
资产减值损失
152.00 -181.23 9,321.56
加:投资收益
30,983.77 35,966.41 27,633.43
其中:对联营企业和合营企
业的投资收益
19,946.36 20,571.38 24,311.07
二、营业利润
15,473.52 30,132.80 38,749.03
加:营业外收入 12,797.15 4,974.87 5,570.60
其中:非流动资产处置利得 8,327.76 53.39 314.23

27


项目 2015年度 2014年度 2013年度
减:营业外支出 782.12 487.63 1,184.61
其中:非流动资产处置损失 17.13 31.92 19.19
三、利润总额 27,488.55 34,620.03 43,135.02
减:所得税费用 5,309.67 3,819.53 10,124.33
四、净利润 22,178.88 30,800.50 33,010.70
其中:同一控制下企业合并
中被合并方在合并前实现
的净利润
--3,223.18 27,937.33
归属于母公司股东的净利
润 21,482.87 29,024.71 31,048.74
少数股东损益 696.01 1,775.79 1,961.96
五、其他综合收益的税后
净额 -192.00 -1,244.57 -991.13
可供出售金融资产公允价
值变动 -144.00 -933.43 -743.35
归属于少数股东的其他综
合收益的税后净额 -48.00 -311.14 -247.78
六、综合收益总额 21,986.88 29,555.93 32,019.56
归属于母公司股东的综合
收益总额 21,338.87 28,091.29 30,305.39
归属于少数股东的综合收
益总额 648.01 1,464.64 1,714.18

公司最近三年合并现金流量表

单位:万元

项目 2015年度 2014年度 2013年度
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 603,663.21 413,138.34 592,471.64
收到其他与经营活动有关的现金 16,999.70 4,061.39 84,070.03
经营活动现金流入小计 620,662.91 417,199.73 676,541.67
购买商品、接受劳务支付的现金 327,198.44 424,285.35 342,696.74
支付给职工以及为职工支付的现金 40,104.55 33,677.12 30,660.52
支付的各项税费 79,146.82 64,079.63 59,702.11
支付其他与经营活动有关的现金 11,359.21 17,605.51 15,928.54
经营活动现金流出小计 457,809.02 539,647.61 448,987.91
经营活动(使用)/产生的现金流量净额 162,853.89 -122,447.88 227,553.76
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 656,723.98 399,735.06 260,872.18
取得投资收益所收到的现金 7,232.78 15,610.47 19,049.52
取得利息收入收到的现金 4,440.79 8,262.32 7,042.16
处置固定资产和其他长期资产收回的
现金净额 12,614.27 6,057.57 1,081.01

28


项目 2015年度 2014年度 2013年度
处置其他营业单位收到的现金净额
45,132.56 8,664.97 -
处置子公司收到的现金净额
7.65 824.48 投
资活动现金流入小计
726,152.03 439,154.87 288,044.87
购建固定资产、无形资产和其他长期
资产支付的现金
38,418.85 102,904.05 114,683.32
投资支付的现金
727,257.04 357,813.57 312,953.35
取得子公司支付的现金净额
-38,645.85 173,558.28
取得其他营业单位支付的现金净额
18,741.10 8,780.04 7,722.00
支付的其他与投资活动有关的现金
---
投资活动现金流出小计
784,417.00 508,143.51 608,916.95
投资活动使用的现金流量净额
-58,264.97 -68,988.64 -320,872.08
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金
2,875.00 29,080.00 180,975.28
取得借款收到的现金
586,950.00 548,151.08 421,990.00
收到的其他与筹资活动有关的现金
-8,840.94 -
筹资活动现金流入小计
589,825.00 586,072.02 602,965.28
偿还债务支付的现金
520,385.56 378,631.36 426,007.03
分配股利、利润或偿付利息支付的现

106,638.51 80,229.81 85,331.01
收购少数股东权益支付的现金
1,614.94 --
支付其他与筹资活动有关的现金
52,698.49 350.28 38,813.92
筹资活动现金流出小计
681,337.49 459,211.45 550,151.96
筹资活动产生的现金流量净额
-91,512.49 126,860.57 52,813.32
四、现金及现金等价物净
(减少)/增加

13,076.44 -64,575.95 -40,505.00
加:年初现金及现金等价物余额
163,535.75 228,111.70 268,616.70
五、年末现金及现金等价物余额
176,612.19 163,535.75 228,111.70

公司最近三年末母公司资产负债表

单位:万元

项目 2015年
12月末 2014年
12月末 2013年
12月末
货币资金
22,476.47 10,702.31 10,229.76
应收股利 9,856.89
-
应收利息 49.40 --
其他应收款
24,528.32 12,005.67 5.66
预付款项
13.42 7.50 -
其他流动资产
8,685.34 2,227.46 12,000.00
流动资产合计
55,752.96 34,799.84 22,235.42
可供出售金融资产
16,450.00 9,400.00 9,400.00
长期股权投资 813,980.12 823,923.85 741,595.45
固定资产 184.33 201.43 224.09
无形资产 0.40 1.00 1.59

29


项目 2015年
12月末 2014年
12月末 2013年
12月末
长期待摊费用
---
其他非流动资产 214,500.00 87,800.00 39,900.00
非流动资产合计
1,045,114.84 921,326.28 791,121.13
资产合计
1,100,867.80 956,126.11 813,356.55
短期借款
-2,500.00 -
应付账款 0.50 0.50 6.23
预收款项 3,781.00 4,062.47 1,435.42
应付职工薪酬
395.49 344.39 367.60
应交税费 11.09 12.46 9.80
应付利息
257.07 262.58 117.14
其他应付款 39,825.76 53,021.08 75,790.89
一年内到期的非流动负

14,632.00 3,800.00 2,150.00
流动负债合计
58,902.91 64,003.48 79,877.07
长期借款 273,852.00 127,050.00 57,750.00
非流动负债合计
273,852.00 127,050.00 57,750.00
负债合计
332,754.91 191,053.48 137,627.07
实收资本 725,876.35 725,876.35 651,916.63
资本公积 16,203.89 16,203.89 19,038.18
盈余公积
3,965.49 2,299.24 477.47
未分配利润/(累计亏损) 22,067.17 20,693.16 4,297.21
所有者权益合计
768,112.89 765,072.63 675,729.48
负债及所有者权益合计
1,100,867.80 956,126.11 813,356.55

公司最近三年母公司利润表

单位:万元

项目 2015年度 2014年度 2013年度
一、营业收入
---
减:营业成本
---
营业税金及附加 --
管理费用 3,246.72 2,595.89 2,695.79
财务(费用)/收入-净额
1,662.52 1,896.01 1,342.45
加:投资收益 21,574.05 22,707.42 9,181.60
其中:对联营企业和合
营企业的投资收益
8,003.76 12,295.83 0.16
二、营业利润
/(亏损) 16,664.81 18,215.52 5,143.36
加:营业外收入 2.20
-
减:营业外支出 2.33 -70.00
三、利润/(亏损)总额
16,662.48 18,217.72 5,073.36
四、净利润
/(亏损) 16,662.48 18,217.72 5,073.36

公司最近三年母公司现金流量表

单位:万元

30


项目
2015年度 2014年度 2013年度
一、经营活动产生的现金流

销售商品、提供劳务收到的
现金
---
收到其他与经营活动有关
的现金
-189.03 31,387.24
经营活动现金流入小计
-189.03 31,387.24
购买商品、接受劳务支付的
现金
---
支付给职工以及为职工支
付的现金
1,505.62 1,416.02 919.57
支付的各项税费 367.11 453.74 326.32
支付其他与经营活动有关
的现金
1,114.58 932.19 992.78
经营活动现金流出小计
2,987.31 2,801.95 2,238.67
经营活动(使用)/产生的现
金流量净额
-2,987.31 -2,612.93 29,148.57
二、投资活动产生的现金流

---
收回投资收到的现金 17,000.00 23,000.00 -
取得投资收益所收到的现

32,855.33 19,799.85 2,711.86
取得利息收入收到的现金 --
处置固定资产和其他长期
资产收回的现金净额
---
处置其他营业单位收到的
现金净额
---
处置子公司收到的现金净

---
投资活动现金流入小计
49,855.33 42,799.85 2,711.86
购建固定资产、无形资产和
其他长期资产支付的现金
35.47 24.77 222.10
投资支付的现金 161,602.50 73,000.00 244,285.90
取得子公司支付的现金净

--
支付其他与投资活动有关
的现金
12,522.65 34,769.81 -
投资活动现金流出小计
174,160.62 107,794.59 244,508.01
投资活动使用的现金流量
净额
-124,305.29 -649,994.74 -241,796.14
三、筹资活动产生的现金流

吸收投资收到的现金 20,000.00 -163,631.28
取得借款收到的现金 163,500.00 75,800.00 59,900.00
筹资活动现金流入小计 183,500.00 75,800.00 223,531.28
偿还债务支付的现金
8,366.00 2,350,00 -

31


项目
2015年度 2014年度 2013年度
分配股利、利润或偿付利息
支付的现金
22,756.61 5,362.29 2,560.76
支付其他与筹资活动有关
的现金
13,310.64 7.50 -
筹资活动现金流出小计 44,433.24 7,719.79 2,560.76
筹资活动产生的现金流量
净额
139,066.76 68,080.21 220,970.51
四、现金及现金等价物净
(减少)/增加额
11,774.16 472.55 8,322.94
加:年初现金及现金等价物
余额
10,702.31 10,229.76 1,906.82
五、年末现金及现金等价物
余额
22,476.47 10,702.31 10,229.76

二、合并报表范围的变化


2013年度,根据苏园国资投复
(2013)9号《关于国控公司与地产公司增资新
建元控股及相关事宜的决策意见》,本公司股东兆润投资控股和园区国控分别于
将其持有的建屋集团的
99.27%股权、圆融集团的
75%股权、商旅发展
100%的股
权和测绘公司
100%的股权投入本公司。



2013年度,根据苏园资复[2013]94号《江苏省国资委关于同意协议转让江
苏苏宿建屋置业有限公司国有股权的批复》,中新苏州工业园区城市投资运营有
限公司将持有的江苏苏宿建屋置业有限公司
50%的股权转让给建屋集团,该股权
转让完成后,建屋集团持有苏宿建屋
100%的股权。中新苏州工业园区城市投资
运营有限公司为本公司股东兆润投资控股的控股子公司,因此该股权转让构成同
一控制下企业合并。2014年度,根据苏园国资投复(2014)22号《关于新建元控
股重组的决策意见》,园区国控将持有的邻里中心
70%的股权和人力资源
100%
的股份投入本公司。


由于本公司与上述公司在合并前后均受同一最终控制方管委会控制且该控
制并非暂时性的,故上述合并为同一控制下企业合并。根据《企业会计准则第
20号—企业合并》和《企业会计准则第
33号—合并财务报表》的相关规定,参
与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时
性的,为同一控制下的企业合并。在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公
司以及业务,应当将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、
利润纳入合并利润表,同时应当对比较报表的相关项目进行调整,视同合并后的

32


报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。在报告期内因同一控制下企业
合并增加的子公司以及业务,应当将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末
的现金流量纳入合并现金流量表,同时应当对比较报表的相关项目进行调整,视
同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。公司上述子公司均

2013年
1月
1日前成立并同受最终控制方控制,在公司
2013年-2015年三年
连审审计报告中,上述子公司视同自
2013年
1月
1日起即纳入合并报表范围。



1、2015年度合并报表范围变化及原因

公司
2015年度合并报表范围变化及原因

子公司名称变动原因
新增
杭州圆才企业管理咨询有限公司* 新设
苏州工业园区建屋晖业房地产有限公司新设
减少
苏州工业园区商旅金鸡湖国际旅行社有限公司子公司出售
苏州工业园区建屋汽车超市管理有限公司注销

注:*截至
2015年
12月
31日,杭州圆才企业管理咨询有限公司尚未完成注资,尚未完成工
商注册。

2、2014年度合并报表范围变化及原因
公司
2014年合并报表范围变化及原因

子公司名称变动原因
新增
苏州工业园区建屋恒业房地产有限公司非同一控制下合并
苏州东太湖建屋置业有限公司新设
绍兴市建屋置业有限公司新设
减少
苏州工业园区胜浦邻里中心开发有限公司注销
苏州工业园区青剑湖置业有限公司股权转让

3、2013年度合并报表范围变化及原因
公司
2013年合并报表范围变化及原因

子公司名称变动原因
新增
苏州新建元产业发展有限公司新设
苏州新建元科技发展有限公司新设
苏州圆融房地产开发有限公司新设
无锡圆融房地产开发有限公司新设
减少
苏州兴园房地产开发有限公司清算
苏州新园物业管理有限公司清算
苏州工业园区重元寺开发建设管理有限公司注销

33


三、最近三年主要财务指标
(一)发行人最近三年主要财务指标
发行人最近三年主要财务指标

项目 2015年
12月末
2014年
12月末
2013年
12月末
资产总额(亿元)
324.20 306.15 279.20
负债总额(亿元)
237.78 219.29 197.84
全部债务(亿元)
131.20 124.55 106.57
所有者权益(亿元)
86.42 86.86 81.36
流动比率
1.33 1.34 1.19
速动比率
0.28 0.31 0.28
资产负债率
73.34% 71.63% 70.86%
债务资本比率
60.29% 58.91% 56.71%
项目 2015年度 2014年度 2013年度
营业收入(亿元)
49.12 47.37 50.92
营业利润(亿元)
1.55 3.01 3.87
利润总额(亿元)
2.75 3.46 4.31
净利润(亿元)
2.22 3.08 3.30
归属于母公司所有者的净利润
(亿元)
2.15 2.90 3.10
经营活动产生现金流量净额(亿
元)
16.29 -12.24 22.76
投资活动产生现金流量净额(亿
元)
-5.83 -6.90 -32.09
筹资活动产生现金流量净额(亿
元)
-9.15 12.69 5.28
营业毛利率(%) 31.01 27.29 34.47
总资产报酬率(%) 2.75 2.95 3.04
净资产收益率(%) 2.78 3.87 4.39
EBITDA(亿元)
12.57 12.10 11.50
EBITDA全部债务比 9.58% 9.71% 10.79%
EBITDA利息保障倍数(倍) 1.46 1.52 1.72
应收账款周转率(次) 20.34 25.24 78.56
存货周转率(次) 0.27 0.29 0.29

(二)上述财务指标的计算方法
上述指标均依据合并报表口径计算,各指标的具体计算公式如下:
全部债务=长期债务+短期债务;其中,长期债务=长期借款;短期债务=短

期借款+一年内到期的非流动负债;
流动比率=流动资产/流动负债;

34


速动比率=(流动资产-存货)/流动负债;
资产负债率=负债合计/资产合计;
债务资本比率=全部债务/(全部债务+所有者权益);
营业毛利率=(营业收入-营业成本)/营业收入;
总资产报酬率=(利润总额+计入财务费用的利息支出)/总资产平均余额;
净资产收益率=归属于母公司的净利润/归属于母公司所有者权益平均余


额;
EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出+折旧+摊销;
EBITDA全部债务比=EBITDA/全部债务;
EBITDA利息保障倍数=EBITDA/利息支出;
应收账款周转率=营业收入/应收账款平均余额;
存货周转率=营业成本/存货平均余额;
如无特别说明,本节中出现的指标均依据上述口径计算。


35


第六节本期债券的偿付风险及偿债计划和保障措施

一、本期债券的偿付风险

本公司目前经营和财务状况良好。在本期债券存续期内,宏观经济环境、资
本市场状况、国家相关政策等外部因素以及公司本身的生产经营存在着一定的不
确定性。这些因素的变化会影响到公司的运营状况、盈利能力和现金流量,可能
导致公司无法如期从预期的还款来源获得足够的资金按期支付本期债券本息,从
而使投资者面临一定的偿付风险。


二、偿债计划

本期债券的起息日为
2016年
3月
7日,债券利息将于起息日之后在存续期
内每年支付一次。本期债券品种一的付息日期为
2017年至
2021年每年的
3月
7
日。若投资者行使回售选择权,则其回售部分债券的付息日为
2017年至
2019年
每年的
3月
7日。如遇法定节假日或休息日,则顺延至其后的第
1个工作日;每
次付息款项不另计利息。品种二的付息日期为
2017年至
2021年每年的
3月
7日。

如遇法定节假日或休息日,则顺延至其后的第
1个工作日;每次付息款项不另计
利息。本期债券品种一的到期日为
2021年
3月
7日;若投资者行使回售选择权,
则其回售部分债券的到期日为
2019年
3月
7日。品种二的期日为
2021年
3月
7
日,到期支付本金及最后一期利息。


本期债券本金及利息的支付将通过证券登记机构和有关机构办理。支付的具
体事项将按照有关规定,由公司在中国证监会指定媒体上发布的公告中加以说
明。


三、偿债资金来源

本期债券的偿债资金将主要来源于公司日常经营所产生的现金流。最近三
年,发行人合并口径营业收入分别为
50.92亿元、47.37亿元和
49.12亿元;息税
折旧摊销前利润(EBITDA)分别为
11.50亿元、12.10亿元和
12.57亿元;归属
于母公司所有者的净利润分别为
3.10亿元、2.90亿元和
2.15亿元;经营活动产
生的现金流净额分别为
22.76亿元、-12.24亿元和
16.29亿元。随着公司业务规
模的逐步扩大,公司利润水平有望进一步提升,从而为本期债券本息的偿付提供

36


保障。


四、偿债应急保障方案

公司长期保持较为稳健的财务政策,资产流动性良好,必要时可以通过流动
资产变现来补充偿债资金。截至
2015年
12月
31日,公司流动资产余额为
165.03
亿元,其中包括保证金
2.19亿元,已抵押的存货为
41.55亿元,已实现预售的存
货金额约为
21.40亿元,公司流动资产明细构成如下:

截至
2015年
12月
31日公司流动资产明细

项目
2015年
12月
31日
金额(万元)占比(%)
货币资金 198,481.54 12.03
应收股利 2,699.19 0.16
应收利息
21.81 0.00
应收票据 15.39 0.00
应收账款
18,198.95 1.10
其他应收款 26,438.66 1.60
预付款项 6,785.11 0.41
存货 1,306,204.19 79.15
其他流动资产 91,450.66 5.54
流动资产合计
1,650,295.50 100.00

在公司现金流量不足的情况下,可以通过变现除所有权受限资产及已实现预
售的存货外的流动资产来获得必要的偿债资金支持。


五、偿债保障措施

为了充分、有效地维护债券持有人的利益,本公司为本期债券的按时、足额
偿付制定了一系列工作计划,包括确定专门部门与人员、安排偿债资金、制定并
严格执行资金管理计划、做好组织协调、充分发挥债券受托管理人的作用和严格
履行信息披露义务等,形成一套确保债券安全付息、兑付的保障措施。


(一)制定《债券持有人会议规则》

本公司和债券受托管理人已按照《公司债券发行与交易管理办法》的要求制
定了本期债券的《债券持有人会议规则》,约定债券持有人通过债券持有人会议
行使权利的范围,债券持有人会议的召集、通知、决策机制和其他重要事项,为
保障本次债券的本息及时足额偿付做出了合理的制度安排。


37


(二)设立专门的偿付工作小组

本公司将在每年的财务预算中落实安排本期债券本息的兑付资金,保证本息
的如期偿付,保证债券持有人的利益。在利息和到期本金偿付日之前的十五个工
作日内,公司将组成偿付工作小组,负责利息和本金的偿付及与之相关的工作。


(三)制定并严格执行资金管理计划

本期债券发行后,公司将根据债务结构情况进一步加强公司的资产负债管
理、流动性管理、募集资金使用管理、资金管理等,并将根据债券本息未来到期
应付情况制定年度、月度资金运用计划,保证资金按计划调度,及时、足额地准
备偿债资金用于每年的利息支付以及到期本金的兑付,以充分保障投资者的利
益。


(四)充分发挥债券受托管理人的作用

本期债券引入了债券受托管理人制度,由债券受托管理人代表债券持有人对
公司的相关情况进行监督,并在债券本息无法按时偿付时,代表债券持有人,采
取一切必要及可行的措施,保护债券持有人的正当利益。


本公司将严格按照债券受托管理协议的约定,配合债券受托管理人履行职
责,定期向债券受托管理人报送公司履行承诺的情况,并在公司可能出现债券违
约时及时通知债券受托管理人,便于债券受托管理人及时依据债券受托管理协议
采取必要的措施。


有关债券受托管理人的权利和义务,详见募集说明书第十节“债券受托管理
人”。


(五)严格履行信息披露义务

本公司将遵循真实、准确、完整的信息披露原则,使公司偿债能力、募集资
金使用等情况受到债券持有人、债券受托管理人和股东的监督,防范偿债风险。


本公司将按《债券受托管理协议》及中国证监会的有关规定进行重大事项信
息披露,至少包括但不限于以下内容:(1)发行人经营方针、经营范围或生产经
营外部条件等发生重大变化;(2)债券信用评级发生变化;(3)发行人主要资产
被查封、扣押、冻结或者被抵押、质押、出售、转让、报废等;(4)发行人发生

38


未能清偿到期债务的违约情况或者延迟支付本息的;(5)发行人当年累计新增借
款或者对外提供担保超过上年末净资产的百分之二十;(6)发行人放弃债权或财
产,超过上年末净资产的百分之十;(7)发行人发生超过上年末净资产百分之十
的重大损失;(8)发行人作出减资、合并、分立、分拆、解散及申请破产或其他
涉及发行人主体变更的决定;(9)发行人涉及重大诉讼、仲裁事项或者受到重大
行政处罚;(10)保证人、担保物或者其他偿债保障措施发生重大变化;(11)发
行人情况发生重大变化导致可能不符合公司债券上市条件;(12)发行人涉嫌犯
罪被司法机关立案调查,发行人董事、监事、高级管理人员涉嫌犯罪被司法机关
采取强制措施;(13)发行人拟变更募集说明书的约定;(14)发行人不能按期支
付本息;(15)发行人管理层不能正常履行职责,导致发行人债务清偿能力面临
严重不确定性,需要依法采取行动的;(16)发行人提出债务重组方案的;(17)
本次债券可能被暂停或者终止提供交易或转让服务的;(18)发行人涉及需要说
明的市场传闻;(19)发生其他对债券持有人权益有重大影响的事项;(20)发生
其他对投资者作出投资决策有重大影响的事项。


(六)发行人董事会承诺

根据本公司于
2015年
5月
15日召开的第一届董事会第四次会议及
2015年
第一次临时股东会审议通过的关于发行公司债券的有关决议以及公司董事会作
出的相关承诺,当出现预计不能按期偿付本期债券本息或者在本期债券到期时未
能按期偿付债券本息时,至少采取如下措施:

(1)不向股东分配利润;
(2)暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施;
(3)调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金;
(4)主要责任人不得调离。

(七)专项偿债账户
本公司在中国建设银行股份有限公司苏州工业园区支行和交通银行苏州工
业园区支行设立了本期债券专项偿债账户,偿债资金将主要来源于公司日常经营
所产生的现金流。本公司将在每年的财务预算中安排本期债券本息支付的资金,
承诺在本期债券存续期内每年付息日或兑付日前三个工作日将当年度应支付的

39


利息或本金和利息归集至专项偿债账户,保证本期的按时足额支付。本公司承诺
在本期债券存续期内每年付息日或兑付日前三个工作日将专项偿债账户的资金
到位情况书面通知本期债券的受托管理人;若专项偿债账户的资金未能按时到
位,本公司将按《债券受托管理协议》及中国证监会的有关规定进行重大事项信
息披露。


六、发行人违约责任

本公司保证按照本期债券发行募集说明书约定的还本付息安排向债券持有
人支付本期债券利息及兑付本期债券本金。若本公司未按时支付本期债券的本金
和/或利息,或发生其他违约情况时,债券受托管理人将依据《债券受托管理协
议》代表债券持有人向本公司进行追索,包括采取加速清偿或其他可行的救济措
施。如果债券受托管理人未按《债券受托管理协议》履行其职责,债券持有人有
权直接依法向本公司进行追索,并追究债券受托管理人的违约责任。


本公司承诺按照本期债券基本条款约定的时间向债券持有人支付债券利息
及兑付债券本金,如果本公司不能按时支付利息或在本期债券到期时未按时兑付
本金,对于逾期未付的利息或本金,公司将根据逾期天数按债券票面利率向债券
持有人支付逾期利息。逾期未付的利息金额自该年度付息日起,按每日万分之二
支付违约金;偿还本金发生逾期的,逾期未付的本金金额自兑付日期起,按每日
万分之二支付违约金。如果本公司发生其他
“违约事件”,具体法律救济方式请参
见募集说明书第十节“债券受托管理人”的相关内容。


《债券受托管理协议》项下所产生的或与本议有关的任何争议,首先应在争
议各方之间协商解决。如果协商解决不成,应在发行人住所地人民法院通过诉讼
解决。


40


第七节债券跟踪评级安排说明

自评级报告出具之日起,中诚信证评将对发行人进行持续跟踪评级。持续跟
踪评级包括定期跟踪评级和不定期跟踪评级。


跟踪评级期间,中诚信证评将持续关注发行人外部经营环境的变化、影响其
经营或财务状况的重大事项以及发行人履行债务的情况等因素,并出具跟踪评级
报告,动态地反映发行人的信用状况。


跟踪评级安排包括以下内容:
1、跟踪评级时间安排
定期跟踪评级:中诚信证评将在本期债券存续期内每年出具一次定期跟踪评

级报告。

不定期跟踪评级:中诚信证评将在发生影响评级报告结论的重大事项后及时
进行跟踪评级,在跟踪评级分析结束后下
1个工作日向监管部门报告,并发布评

级结果。

2、跟踪评级程序安排
跟踪评级将按照收集评级所需资料、现场访谈、评级分析、评审委员会审核、

出具评级报告、公告等程序进行。

中诚信的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将在中诚信网站
()和交易所网站予以公告,且交易所网站公告披露时间应早
于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。

3、如发行人不能及时提供跟踪评级所需资料,中诚信证评将根据有关的公
开信息资料进行分析并调整信用等级,或宣布前次评级报告所公布的信用等级失
效直至发行人提供所需评级资料。


41


第八节债券担保人基本情况及资信情况
本期债券无担保。


42


第九节发行人近三年是否存在违法违规情况的说明

截至本上市公告书公告之日,发行人最近三年内不存在重大违法违规行为,
不存在因重大违法违规行为受到行政处罚或受到刑事处罚等情况。


43


第十节募集资金运用

一、本次债券募集资金运用计划

根据《管理办法》的相关规定,结合公司财务状况及未来资金需求,经发行
人 2015年 5月 15日召开的第一届董事会第四次会议及 2015年第一次临时股东
会审议通过,本次债券发行规模不超过 30亿元(含 30亿元),募集资金扣除发
行费用后,拟将 25亿元用于偿还银行贷款,剩余部分用于补充流动资金。


二、本期债券募集资金运用计划

本期债券最终发行规模为 15亿元,募集资金扣除发行费用后,其中 12.50
亿元用于偿还银行贷款,剩余部分用于补充流动资金。本期债券募集资金拟偿还
的银行贷款明细如下:

单位:万元

借款人贷款方
截至2015年12
月末贷款余额
合同到期日
公司债券募集
资金分配
苏州新建元控股集团
有限公司
中国工商银行园区
支行 44,500.00 2018/3/25 5,500.00
苏州新建元控股集团
有限公司
浦东发展银行园区
支行 19,284.00 2018/5/27 2,932.00
苏州新建元控股集团
有限公司
宁波银行苏州分行 2,700.00 2016/3/6 2,700.00
苏州新建元控股集团
有限公司
中国建设银行园区
支行 59,500.00 2017/9/28 500.00
苏州新建元控股集团
有限公司
中国工商银行园区
支行 29,000.00 2020/6/15 3,000.00
苏州工业园区建屋发
展集团有限公司
中国农业银行园区
支行 12,800.00 2018/5/20 4,200.00
苏州工业园区建屋产
业园开发有限公司
国开行苏州分行 29,500.00 2023/10/9 4,000.00
苏州工业园区建屋体
育发展有限公司
华夏银行园区支行 6,000.00 2016/3/26 6,000.00
苏州工业园区建屋发
展集团有限公司
中国银行园区支行 20,600.00 2017/4/25 11,110.00
苏州工业园区建屋发
展集团有限公司
交通银行园区支行 15,000.00 2016/5/20 15,000.00
苏州工业园区建屋产
业园开发有限公司
华夏银行园区支行 4,330.00 2017/5/21 4,330.00
苏州工业园区建屋酒
店产业发展有限公司
苏州银行园区支行 5,000.00 2016/6/30 5,000.00

44


借款人贷款方
截至2015年12
月末贷款余额
合同到期日
公司债券募集
资金分配
苏州工业园区建屋发
展集团有限公司
中国银行园区支行 19,000.00 2023/12/15 2,000.00
苏州工业园区建屋产
业园开发有限公司
南京银行苏州分行 10,000.00 2016/6/29 10,000.00
苏州工业园区邻里中
心发展有限公司
中国工商银行园区
支行 19,100.00 2025/12/29 19,100.00
苏州工业园区邻里中
心发展有限公司
中国建设银行园区
支行 6,700.00 2020/5/17 6,700.00
苏州工业园区邻里中
心发展有限公司
中信银行园区支行 1,000.00 2017/2/10 1,000.00
苏州工业园区邻里中
心发展有限公司
中信银行园区支行 1,500.00 2017/2/10 1,500.00
苏州工业园区邻里中
心发展有限公司
中信银行园区支行 750.00 2017/2/10 750.00
苏州工业园区邻里中
心发展有限公司
中信银行园区支行 750.00 2017/2/10 750.00
苏州工业园区商业旅
游发展有限公司
工商银行园区支行 22,600.00 2024/12/27 2,000.00
苏州工业园区商业旅
游发展有限公司
工商银行园区支行 17,000.00 2017/12/28 8,000.00
苏州工业园区商业旅
游发展有限公司
交通银行园区支行 9,000.00 2017/12/20 4,100.00
苏州工业园区商业旅
游发展有限公司
农业银行园区支行 25,000.00 2022/11/20 2,240.00
苏州工业园区商业旅
游发展有限公司
中信银行园区支行 25,956.25 2023/6/29 2,088.00
苏州工业园区金鸡湖
游艇俱乐部有限公司
工商银行园区支行 3,030.00 2023/5/28 500.00
合计 409,600.25 -125,000.00

(一)对发行人负债结构的影响

以 2015年 12月 31日公司财务数据为基准,本期债券发行完成且根据上述
募集资金运用计划予以执行后,本公司合并财务报表的资产负债率水平将略有上
升,由发行前的 73.34%上升为发行后的 73.55%,将上升 0.21个百分点;母公司
财务报表的资产负债率水平将亦将有所上升,由发行前的 30.23%上升为发行后
的 37.87%,将上升 7.64个百分点;合并财务报表的非流动负债占负债总额的比
例将由发行前的 48.00%增至发行后的 50.15%,母公司财务报表的非流动负债占
负债总额的比例将由发行前的 82.30%增至发行后的 87.99%。


(二)对于发行人短期偿债能力的影响

45



2015年
12月
31日公司财务数据为基准,本次债券发行完成且根据上述募集
资金运用计划予以执行后,公司合并财务报表的流动比率将由发行前的
1.33增加至
发行后的
1.40,母公司财务报表的流动比率将由发行前的
0.95增加至发行后的
3.40。

公司流动比率将有一定的提高,流动资产对于流动负债的覆盖能力得到提升,短期
偿债能力增强。


公司流动比率将有一定的提高,流动资产对于流动负债的覆盖能力得到提升,
短期偿债能力增强。


三、募集资金专项账户管理安排

公司按照《公司债券发行与交易管理办法》的相关要求,设立了本次公司债
券募集资金专项账户,用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付。

专项账户相关信息如下:


1、账户名称:苏州新建元控股集团有限公司
开户银行:中国建设银行股份有限公司苏州工业园区支行
银行账户:32201988836051544897
2、账户名称:苏州新建元控股集团有限公司
开户银行:交通银行股份有限公司苏州工业园区支行
银行账户:325605000018010268681


46


第十一节其他重要事项

一、发行人对外担保情况

截至
2015年
12月末,除对关联方担保及对购房客户提供按揭贷款担保外,
发行人无对外担保情况。


截至
2015年
12月末,发行人下属子公司苏州工业园区住房置业担保有限公
司为购房客户提供的已发放尚未到期的公积金贷款担保余额为
1,183,385.19万
元;发行人为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保金额

132,295.00万元

二、发行人涉及的未决诉讼或仲裁事项

截至
2015年
12月末,公司不存在金额在
1,000万元以上的重大未决诉讼、
仲裁事项。


47


第十二节有关当事人

一、发行人:苏州新建元控股集团有限公司
住所:苏州工业园区东长路
88号
H栋
2楼
联系地址:苏州工业园区东长路
88号
H栋
2楼
法定代表人:徐中
联系人:蒋亭华、赵乐天
联系电话:0512-67993955、0512-67993971
传真:0512-67993900

二、主承销商、簿记管理人、债券受托管理人:中信证券股份有限公司
住所:广东省深圳市福田区中心三路
8号卓越时代广场(二期)北座
联系地址:北京市朝阳区亮马桥路
48号中信证券大厦
法定代表人:张佑君
联系人:杨霞、徐晨涵、姜琪、赵宇驰、张玺、王翔驹、朱冰玉、王川
联系电话:010-60833561、7531
传真:010-60833504

三、联席主承销商:广发证券股份有限公司
住所:广州市天河区天河北路
183-187号大都会广场
43楼(4301-4316房)
联系地址:上海市浦东新区富城路
99号震旦国际大厦
18层
法定代表人:孙树明
联系人:许铮、严瑾、刘萌
联系电话:021-60750696
传真:021-60750624

四、分销商:东海证券股份有限公司

48


住所:江苏常州延陵西路
23号投资广场
18层
办公地址:上海市浦东新区东方路
1928号东海大厦
4楼债券发行部
法定代表人:朱科敏
联系人:桓朝娜、阮洁琼
联系电话:021-20333219、3395
传真:021-50498839

五、发行人律师:北京市金杜律师事务所
住所:北京市朝阳区东三环中路
7号北京财富中心写字楼
A座
40层
负责人:王玲
经办律师:张恒顺、张明远、陈复安
联系电话:010-58785588
传真:010-58785599

六、会计师事务所:普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)
住所:中国上海市黄浦区湖滨路
202号企业天地
2号楼普华永道中心
11楼
负责人:汪超
联系人:汪超
联系电话:0512-62731998
传真:0512-62731800

七、资信评级机构:中诚信证券评估有限公司
住所:上海市黄浦区西藏南路
760号
21楼
负责人:关敬如
主要联系人:邹超
联系电话:021-51019090
传真:021-51019030

49


八、承销商律师:北京市天元律师事务所
住所:北京市西城区丰盛胡同
28号太平洋保险大厦
B座
10层
负责人:朱小辉
经办律师:谭清、张晓庆
联系电话:010-57763888
传真:010-57763777

九、簿记管理人收款银行
账户名称:中信证券股份有限公司
开户银行:中信银行北京瑞城中心支行
银行账户:7116810187000000121
汇入行人行支付系统号:302100011681
联系人:杨霞、徐晨涵、姜琪、赵宇驰、张玺、王翔驹、朱冰玉、王川
联系电话:010-60833561、7531
传真:010-60833504

十、募集资金专项账户开户银行:
1、中国建设银行股份有限公司苏州工业园区支行
住所:苏州工业园区旺墩路
158号
CSSD大厦
8楼
负责人:吴南岱
联系人:王志宏
联系电话:0512-62781018
传真:0512-62781022
2、交通银行股份有限公司苏州工业园区支行
住所:苏州工业园区万盛街
8号圆融大厦
16楼
负责人:李明畅

50


联系人:周敏
联系电话:0512-62888506
传真:0512-62888514


十一、申请上市的证券交易所:上海证券交易所
住所:上海市浦东南路
528号上海证券大厦
总经理:黄红元
电话:021-68808888
传真:021-68807813
邮政编码:200120

十二、公司债券登记机构:中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
住所:上海市浦东新区陆家嘴东路
166号中国保险大厦
3楼
负责人:高斌
电话:021-38874800
传真:021-58754185
邮政编码:200120

51


第十三节备查文件

一、备查文件内容

本上市公告书的备查文件如下:
1、苏州新建元控股集团有限公司
2016年公司债券(第一期)募集说明书
2、苏州新建元控股集团有限公司
2013年-2015年度经审计的财务报告;
3、中信证券股份有限公司关于苏州新建元控股集团有限公司
2015年公司债


券的核查意见;
4、广发证券股份有限公司关于苏州新建元控股集团有限公司
2015年公司债
券的核查意见;
5、北京市金杜律师事务所关于苏州新建元控股集团有限公司发行
2015年公

司债券的法律意见书;
6、苏州新建元控股集团有限公司
2016年公司债券(第一期)信用评级报告;
7、苏州新建元控股集团有限公司
2015年公司债券持有人会议规则;
8、苏州新建元控股集团有限公司
2015年公司债券受托管理协议;
9、中国证监会核准本次发行的文件。

在本期债券发行期内,投资者可以至本公司及主承销商、联席主承销商处查

阅上述备查文件,或访问上海证券交易所网站(
)查阅募集
说明书及摘要。

二、备查文件查阅地点

投资者可以自本期债券募集说明书公告之日起到下列地点查阅上述备查文
件:
发行人:苏州新建元控股集团有限公司
住所:苏州工业园区东长路
88号
H栋
2楼
联系地址:苏州工业园区东长路
88号
H栋
2楼

52


法定代表人:徐中
联系人:蒋亭华、赵乐天
联系电话:0512-67993955、0512-67993971
传真:0512-67993900


主承销商:中信证券股份有限公司
住所:广东省深圳市福田区中心三路
8号卓越时代广场(二期)北座
联系地址:北京市朝阳区亮马桥路
48号中信证券大厦
法定代表人:张佑君
联系人:杨霞、徐晨涵、姜琪、赵宇驰、张玺、王翔驹、朱冰玉、王川
联系电话:010-60833561、7531
传真:010-60833504

联席主承销商:广发证券股份有限公司
住所:广州市天河北路
183-187号大都会广场
43楼(4301-4316房)
联系地址:上海市浦东新区富城路
99号震旦国际大厦
18层
法定代表人:孙树明
联系人:许铮、严瑾、刘萌
联系电话:020-87555888
传真:020-87557978

三、备查文件查阅时间

本期债券发行期间,每日
9:00-11:30,14:00-17:00(非交易日除外)。

投资者若对上述查阅文件存在任何疑问,应咨询自己的证券经纪人、律师、
专业会计师或其他专业顾问。


53


  中财网

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