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纯干货!房地产四大黄金定律 原来经开区这么厉害!

发布时间:2018-03-09 来源:mrchy.com 编辑:顶牛股

引子

纯干货!房地产四大黄金定律 原来经开区这么厉害!

而与此同时,上海、深圳地产市场节节攀升。为何?产业呀,金融、现代物流、港口、高科技(很黑的那种)呀,一大波科技达人、金融才俊,还都是有钱的主,那边的房子能跌吗?

《南通经济技术开发区控制性详细规划》将经开区定位于国际化高端化先进制造业集聚区、创新型生态型综合商务城,大力引入现金制造业、现代服务业和金融人才。而这些人群,都是高收入的代表。可以想见,未来经开区,就像现在苏州园区,有望成为城市新财富的创造者。

[导读]中南熙悦,坐拥南主城优越地段,又得一湖三公园环抱,拥有得天独厚的自然生态资源。

根据2016年《江苏55区县人均储蓄排行》公布,南通市辖区以79987元的存款排名高居榜首,遥遥领先于苏州、无锡市辖区水平。据《2016年南通市国民经济和社会发展统计公报》数据显示,全体居民人均消费支出19827元,比上年增长8.0%,按常住地分,城镇居民人均消费支出25217元。

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房地产区域选择,一般表现为城市或者板块选择,跟分析股票一样的,一般我们从人(管理团队和客户群)、钱(财务状况)、核心产品(市场主力产品和服务)和前景(未来的发展空间)四个维度分析。一只股票是蓝筹股还是题材股(或垃圾股),房地产的价值分析亦是如此,即从有人、有钱、有产业和有故事这四个维度来分析一个城市或板块,是蓝筹股、潜力股还是题材股或垃圾股。

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房子是要给人住的,即使投资,也是要有人接手;没人的话,那就真变成一堆钢筋水泥了,能值几个钱?正如国内此前那些鬼城、空城。没有人口导入只能如此了。区域的人口,必须纳入考量范畴,具有购买力的青壮年,他们才是住房需求的大户,如人口严重老龄化,人口再多亦无济于事,那只能卖养老公寓了,建养老院了。

黄金定律二:有钱

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房子是很贵的。要是有人没钱,没戏。一个中大规模的区域的核心价值,还在是否有造血能力。想当年鄂尔多斯煤炭行业井喷,大小煤老板富可敌国。可惜,经济下滑,产能过剩,煤炭卖成白菜价了,企业倒闭了,工人下岗了,老板走路了,产业没了,赚钱的营生没了,人也走了,房地产自然萎缩。

房子是很贵的。要是有人没钱,没戏。房地产属于大宗商品消费,意味着居民收入只有达到一定水平,房地产的销售和租赁才会活跃。

黄金定律一:有人

从人口维度来说,截止2015年,南通全市常住人口728.3万人, 其中市辖区227.3万人,占全市的31.21%。外来(市外)人口中从省外来通的约占35%。从外来人口流入目的地来看,崇川区、港闸区和开发区流入人口规模较大。

今天,小编就跟大家聊一聊买房过程中,城市或板块选择的四大黄金定律,并阐释一下经济开发区为何是南通的未来。

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所以,产业、人口、收入是密切相关的,产业空心化是万万不能的。

黄金定律三:有产业

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2016年南通实现GDP6607亿元,比去年增长9%。入选中国城市财力50强,排名第十八,江苏省排名第4,仅排在苏州、南京和无锡之后。

南通经济开发区开发区在籍人口约18万人、外来人口约8万人。根据2016年颁布的《南通经济技术开发区控制性详细规划》,确定经开区总规划面积为约76平方公里,但目前完成六通一平的仅为5平方公里,区域内云集金属制品产业园、精密机械产业园、医药健康产业园、光电电子产业园、江海港区等多个人口聚集产业板块,加之开发区中心单位将形成集商务中心、现代服务、科研、文化休闲和生态居住为一体的复合型城市副中心,未来人口导入有望进一步提升。

从财富能力看,南通的确可以称之为财大气粗:

从产业端口来看,正如前文所述,未来经开区定位于国际化高端化先进制造业集聚区、创新型生态型综合商务城,大力扶持电子信息、机械装备、新材料、新医药、新能源、现代服务业等重点产业发展,鼓励保税物流、出口加工型企业落户南通出口加工区。有趣的是,华为在苏州园区设立企业网总部,而中兴则投资35亿元,建设南通智慧产业园。

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从某种意义看,南通经济开发区的产业与苏州工业园区有很大的相似性,均以制作业起家,但随着全球经济格局变化,都在谋求产业结构调整,苏州园区当前优化原有高端制造业优势,大力发展战略新兴产业、现代服务业和区域金融服务业,全面对接上海产业和人才转移。而南通经开区,目前,也处于经济结构调整期,强化已有优势,拓展经济新的发展空间。

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房地产作为一项大宗商品,或自住,或投资,少则几十万、多则几百万,的确是一个家庭的大事。很多关心熙悦的客户,非常想了解南通经济开发区的城市的价值和未来?如何去判区域价值,未来是否有升值的潜力?

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