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这些知识都不懂,就别谈海外购房投资了!

发布时间:2018-10-12 来源:mrchy.com 编辑:顶牛股

在国外,住宅有别墅跟公寓 等各种不同类型。以美国为例,住宅的分类,有独栋别墅(Single Family Home)、联排别墅(Townhouse)、公寓(Condo/Apartment/Coop Unit)、多户住宅(Multi-Family Home)等等。

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据了解,House是国外最常见的类型,类似于国内所说的别墅,是独立的楼房。业主拥有整栋房子,以及房子所占的土地,通常还会拥有与房屋相连接的一片小花园,有自家的车道和车库等。别墅一词特指大而豪华的独立房屋,但即使是小小的一间小平房,也属于独立房屋。

业主拥有这座房子以及这片土地和房屋的永久使用权,在符合政府规定的情况下可以任意改造房屋和土地。不过,业主仍然需要每年支付一定的土地税,以及房屋的各种维护费用。同时,业主也对维护自家的庭院和物业附有责任。

另外,House还分两种情况:在市内的大多数是老社区,或者是由屋主自己盖的房子,或者小开发商和私人买了别人的老房子或者空地来盖的新房子。由于受到空间的限制,占地相对较小。在郊区的独立屋除了一般占地比较大,其它的情况类似。

这 种独立屋属于独立自主,自己来管理房屋、花园等,所以不用缴管理费给任何人。另外一种方式是由房地产商成片开发,然后卖给个人的小社区独立屋。由于市内大 片空地较少,绝大部分在市外。这类房子一般要交管理费给业主委员会(HOA=Home Owner’s Association),用于维护社区的公用设施和花草树木。

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独 立屋也有不同的分类,比如Attached Single Family Residence(Attached 独立屋就是我们所说的双拼房,两栋房子有一堵公用的墙,但是每家有自己的门牌。)和 Detached Single Family Residence(独栋别墅,这种房子是独立院户,通常有自家的车道(driveway),车库(garage)和庭院(yard)。房屋主人拥有土地 和房屋的完全所有权的同时,也有负责维护自家庭院和物业的责任。比如下雪天要对自家房屋的车道铲雪,对自家庭院的花草也要及时浇灌或者修剪。)。

而 Apartment则是出租公寓,整个物业的产权属于某个公司,然后这个公司再把各个单元出租给不同的租客。租客除了每月付给这个公司租金之外,可能还要 付垃圾清理费、物业管理费等。一般来说,租客要自己承担使用水、电、煤气、网络、有线电视等费用。当然,也有一些专门针对学生和年轻人的公寓,可能水电网 费用全包,但是租金也会相应贵些。

大多数公寓管理公司还会要求租客购买租房保险,万一有火灾等意外发生,可以让保险公司赔偿一定的损失。

如 果公寓内的空调、热水器、上下水管道、电路等发生故障,一般由公寓管理公司负责维修。公寓楼外面的卫生清扫、绿化养护、路面维护等费用,也由公寓管理公司 承担。此外,有些公寓对入住人数、能否养宠物都有比较严格的规定。由于产权是公寓管理公司的,所以是由公寓公司负责房产税。

在美国,公寓的配套设施十分完善。一般来说,洗衣房、供暖、空调、健身房、游泳池、停车场、门卫,有的甚至还有小教堂。小区周边也很便利,有便利超市等。公寓的所有权可以是公司和个人。所有权归属公司的公寓通常由公司进行管理,这一类的公寓不出售,只招租。

而个人通过买卖获得所有权的公寓,可以投放到市场出租或者出售,当然也可以自住。不过这种情况比较相对较少。

此 外,Condo(康斗)在美国也是一种房屋类型,它是美国一种集合式住宅的名称,最早出现在加勒比海地区的波多黎各,1960年以后开始在美国大规模推 广,现在成为美国住宅开发类型的一个主要的产品。在众多外国人心目中,Condo就是产权所有,而不太集中在建筑类型这个定义上。

事实 上,Condo是出售的公寓,物业的产权从某种意义上说属于购买了Condo单元的全体业主,每个单独的业主拥有自己单元的产权,但是不拥有土地的产权。 确切地说,Condo的业主拥有的是自己单元内部的空间,这有点类似于国内的商品房。大多数Condo都有业主委员会(HOA)。

业主每月或每年要缴纳业主委员会一定的管理费用,这些钱主要用于整个Condo小区公共区域的卫生清洁、绿化养护、路面维护等等。一般在购买Condo的时候,都会有法律文件写明业主拥有哪些设备、需要为哪些设备的维护费用负责。

比如,一般而言,单元内部的热水器、空调坏了,可能需要业主自己承担维修费用。如果外墙面层、外窗、阳台栏杆、屋顶等坏了,可能是业主委员会负责修,也可能是业主自己负责修,都以购买时签署的法律文件为准。由于业主拥有自己单元的产权,所以要自己承担房产税。

另外,虽然居住的房间归业主所有,但周围的建筑,如走道等要由整个建筑内的所有住家均摊。

Condo 可以只有一个居住单位,也可以是多个住宅单位的居住建筑。一个居住单位,就是一个公寓,多个住宅单位,就是一个住宅区。在Condo社区里,每个具体的住 宅单位是一个家庭拥有的,而社区内部的公共空间,如走道、车路、娱乐休闲设施等,则由社区内所有住户共同拥有。

一般来说,Condo分两大 类:一个单一家庭拥有自己完整的建筑室内生活单元,不拥有任何外部的公共设施,这种类型因为间隔清晰,公私分明,因此被称为“Detached Condo”,建筑内部的住宅单位完全属于一个家庭,但是外部走道、车路、公园、设施、会所、游泳池等由整个Condo社区的居民共同拥有。

另一种是,居民不但拥有住宅内部的所有权,并且也拥有部分的外部空间,比如草地和花园,这种类型在美国叫做“地段康斗”(Site Condo)。在美国,这种类型相对比较高级,比较适合美国大多数的中产阶级的要求。

还 有一种叫做“非住宅型康斗”(Non-residential condo),主要是指那些在住宅开发中以Condo的形式开发的写字楼、旅店客房、零售商店、或者集团公寓居楼,特别是退休老人公寓,学术宿舍之类。其 实,这些康斗的所有权情况和前面的康斗所有权是一样的,不同的仅仅是康斗的具体使用功能不同而已。

不过,如果这些康斗属于非赢利性机构拥 有,比如教会、慈善机构、教学机构等等,康斗的地产税要低得多,甚至可能是免税待遇。这类非住宅性Condo,往往是企业拥有,出租以赢利为目的。美国法 律上称之为“company share”,或者简称“co-op”(以下具体介绍)。这类企业出租居住单位,要缴纳地产商之外的营运税等商业税收。

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